埼玉県春日部市粕壁東２丁目６１２８番２(春日部駅・藤の牛島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


135,000円

2016年01月01日に行った埼玉県春日部市粕壁東２丁目６１２８番２(埼玉県春日部市粕壁東２−３−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を135,000円/㎡としました。

埼玉県春日部市粕壁東２丁目６１２８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県春日部市粕壁東２丁目６１２８番２
住居表示粕壁東２−３−３０
価格135,000円/㎡
交通施設、距離春日部、630m
地積330㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐久間文彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐久間文彦
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動が認められず、競争力に変化はない。
地域要因雇用・所得環境の大幅な改善が進んでいないため、業務用地購入には慎重な姿勢が多い。
地域要因の将来予測既に店舗等が建ち並ぶ商業地域を形成しているため、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準については、平成28年2月末に廃店予定の西武百貨店の影響次第では値下がりも懸念される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武野田線の沿線で、概ね越谷市から春日部市、さいたま市の圏域である。主要地方道さいたま春日部線沿いに形成された商業地域で、主たる需用者は商業ビル建設目的の法人等とみられる。経済指標はまずまずであるが、当該方面の雇用・所得環境の改善にまでは至っていないため、今のところ需用者が慎重であり、業務用地需要の本格的な回復は遅れている。なお、西武百貨店が閉店予定であり、今後の影響が懸念される。     
一般的要因不動産全般に及ぼす特段の変動要因は認められない。

中島信吾氏による調査レポート

不動産鑑定士中島信吾
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因駅西口商業地と比較すると需給とも弱く、周辺では分譲マンション販売も低調気味で、小売業の売上停滞・減少が続く。地価は割安感で横這い傾向。
地域要因の将来予測駅東口商業地にも指標となる取引が散見されたが、分譲マンション販売は低調気味で、賃貸市場も依然停滞しており、需給とも昨年より弱まっている感がある。今後は中核である西武デパート閉店の影響が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、春日部市及びその周辺市区の駅前を中心とした商業地域の圏域。需要者は地元法人や店舗等の個人事業者が中心で利用形態は多様化傾向にある。昨年も複合不動産の取引実例が数件あり、分譲マンションの販売も開始されたが、新規の用地需要は影を潜め中古物件をメインとした市場に回帰している。賃貸市場も引続き停滞気味で、総じて需給とも弱い動きが感じられる。地元業者の聴取によれば、土地相場は昨年並みの坪単価45万円前後が目安との事。
一般的要因顧客の消費は大手百貨店や大規模モール等に流出し地方商業地は引続き売上が停滞・減少傾向。不動産投資やインバウンド消費の影響も限定的である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9816143
北緯 139度757678

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県春日部市大字粕壁字町並６２６９番１埼玉県春日部市大字樋堀字前川原２２３番２埼玉県春日部市中央１丁目２番３ほか１筆埼玉県北葛飾郡庄和町大字上柳字堀之内東７１番埼玉県春日部市中央１丁目５８番４埼玉県春日部市一ノ割４丁目７９６番７埼玉県春日部市中央１丁目８番１０埼玉県春日部市大字内牧字上原新田３４６１番１外埼玉県春日部市大字八丁目字前２０９番１０埼玉県春日部市立野字中通３３０番１埼玉県春日部市西金野井字谷頭１６８８番９

参考：近隣駅の地価相場

春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)藤の牛島駅(地価相場 99,700円/㎡)八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)一ノ割駅(地価相場 101,850円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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