地域要因

人口は増加傾向にあり、投資物件に対する需要は、旺盛であり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

現在、低層住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。都心部に近く、最寄駅の徒歩圏にあることから、賃貸需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

単身者向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と賃料水準の関係が不安定であることから、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する比準価格を重視して、収益価格を参考とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南区郊外の小規模住宅地域で、利便性のやや劣る住宅地域であるが、パワービルダー等による売行き好調な分譲価格に牽引され地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外の小規模住宅地域で、大きな地域要因の変動もなく当面現状維持で推移するものと思料される。利便性の劣る地域であるが、分譲地価格の上昇圧力等により、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例より導いた市場性を反映する価格である。当地域は、自己使用建物が支配的な小規模住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し、既成市街地で適正な素地事例の収集が困難であるため原価法の適用を断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準地との均衡に留意し、更に鑑定評価の全域にわたり各種補修正及び手順等の妥当性について再検討を行い、上記の通り決定した。

地域要因

人口変動率は南区平均（H25∼28の3年で＋1．6％）に対し、平和1・2・4丁目は＋2．3％とやや高い。

地域要因の将来予測

空地は少ない。地場不動産業者による2∼3区画の建売分譲や建築条件付き分譲が売れている。高台で駅からもやや遠いが、中央区に近接しており、品等は良い。取引価格は高く、地価は上昇傾向。

価格決定の理由

近隣地域は第1種低専で傾斜地の戸建住宅地域である。比準価格は、標準地に近接する平和エリアの取引を多数採用しており、資料の信頼性が高い。また、大規模地の地主が大手アパートメーカーで低層賃貸アパートを建設するケースはあるが、土地を購入してのアパート建築は採算が取れないので、収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

博多駅中央街の再開発事業の波及効果も近隣地域への影響は限定的であるが、新規の不動産取引や投資意欲が回復し、地価は上昇を持続している。

地域要因の将来予測

当該近隣地域は博多駅中心部から離れているため、「博多」駅再開発の影響は限定的だが、周辺部の幹線道路沿いの不動産投資需要も回復傾向となり、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことなどから、規範性はやや劣る。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はないが、最寄り駅までの利便性が優ることから、特に共同住宅素地の取引が活発であり、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域内は中低層共同住宅を中心に戸建住宅等も混在する地域である。最寄り駅まで徒歩圏内に存することから、アパート及びマンション素地の需要が旺盛であり、当分の間、地価は強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は事例適格要件を満たす事例に各要因の補修正を適正な範囲で行い、現下の市況を反映した説得力ある価格となった。収益価格は主たる需要者にとっては重要な判断材料となるが、査定の段階で多くの想定を含むほか、元本と賃料との関係が不完全であるため、比準価格との相対的比較においてはやや説得力に欠ける。よって、本件評価においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。「大橋」駅に近いため、共同住宅用地としての需要は高く、地価は底堅い状況である。

地域要因の将来予測

当地域は中高層の共同住宅、事務所等が混在する地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと予測する。マンション需要が旺盛な地域で、地価は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅等を中心とした住宅地域である。比準価格は現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は最有効使用の共同住宅を想定して求めており、重視すべき価格ではあるが、収益ビルとしての元本に見合う賃料が得難く、低位に求められた。本評価においては、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡を図り、更に同一需給圏の需給動向・昨年の価格からの変動状況等も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新規出店の動きはなく、商業地としての選好性はやや低いが、利便性の面から住宅系投資物件の需要が高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の幹線沿いで地域的特性が類似しており、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は適正な賃料水準が見出しにくく、保守的な賃料を設定せざるを得ないためやや低位に求められた。但し、近隣地域は収益性及び投資採算性が重視される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大橋駅徒歩圏の高容積率を確保できる地域で、デベロッパー等による旺盛なマンション用地需要を背景に、地価の上昇幅は拡大傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は西鉄大橋駅徒歩圏に位置する利便性の高い商業地域で、店舗付共同住宅等の立地が考えられる。事例数は少ないものの規範性の高い事例から導いた比準価格の説得力は高い。開発法による価格は、開発業者の投資採算性を示す価格であるが、算定にあたり想定事項が多く想定の如何により価格が流動的である。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、賃貸マンション等の収益物件に係る取引の活発化により地価水準が押し上げられている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は繁華性の高い駅前商業地に存しており、こうした優良物件は市場に出ることは少ないため、仮に市場に出た場合は需要の競合が生じ、賃貸事業による投資採算性だけに着目するのであれば、取得は困難な状況となっている。したがって、本件では、現在の市場環境下で、様々な需要者の投資スタンスを織り込んで成立した取引事例に基づく比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南区内では都心との接近性に優れる幹線道路沿いに立地し、投資・開発適地として需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定して求めたもので、投資家等が求める収益性を反映した価格であるが、算定項目について想定等の不確実性を多く含み、価格の精度にやや難を有する。よって、信頼性が高い比準価格をより重視し、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

都心部への接近性が良好な地域で、一棟売りの投資物件の需要が旺盛で、地価の上昇は大幅に拡大している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。当地域は駅から徒歩圏内で賃貸需要が高く、投資物件の取引も活発であることから、地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の事例で、特に価格牽連性が高く、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため若干低く試算された。対象標準地が存する地域は居住の利便性及び快適性が重視される住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。