地域要因

小売店舗・客足ともに少ないが倉敷駅への接近性・用途の多様性に鑑みて稍強含みで推移するものと認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。比準価格は市街地中心部の類似地域に係る取引事例から求めたもので実証的な試算価格である。一方収益価格は想定賃貸用不動産から求めたものであるが市場の実際賃料が土地コストを十分に反映していないため低目に試算されたものと認められる。最終的には比準価格を重視し、収益価格については稍参酌すると共に代表標準地を規準とした価格との均衡を確認した上で本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

アーケード商店街で地域の状況に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アーケード商店街における取引は少なく周辺の小規模店舗が主体の商業地における取引事例を採用せざるを得なかったが適切な要因比較を行った結果概ね市場価格に迫り得たものと思料する。一方収益価格については市場実際賃料に土地コストが十分に反映されておらず稍低目に試算されたものと認められる。したがって比準価格を重視すると共に収益価格を若干考量し、更には代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

倉敷中央病院の施設拡充の動きが一段落し環境条件等主たる地域要因に変動はないが用途的多様性を反映して地価は稍強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じたので検討を加える。比準価格は地理的に近く代替性ある取引事例を基に適切な地域要因比較等を行って求めたもので市場の実勢価格を概ね反映しているものと認められる。一方収益価格は理論的ではあるが、市場実際賃料が土地コストを十分に反映していないものと認められるため説得性に欠ける。最終的には比準価格を重視し収益価格を稍参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後地で分譲マンションが販売され、中古マンションの売買も増え、賃貸物件に対する投資需要もみられ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性のある類似の取引事例を修補正し求めた価格で、市場の実勢を反映している。収益価格は賃貸用不動産を想定し求めた価格で、理論的で収益性を反映しているがやや低めの価格となった。市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を中心に対象標準地は定期借地が中心の路線商業地域でもあり収益価格を比較考量し、前年価格からの検討並びに類似不動産の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域である特性を反映して地域要因は安定している。なお中心部回帰の動きにより地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

市中心部への接近性が良好な低層住宅地域として熟成している。今後も閑静な住宅環境を維持しつつ中心部への回帰需要の高まりを反映して地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。比準価格は市街地中心部への利便性が良好で閑静な居住環境を有する同一需給圏内の取引事例に基づく実証的な試算価格である。収益価格は理論的ではあるが、実際賃料に土地コストを十分に反映させていないケースが多いため説得性に欠ける。従って比準価格を重視し、収益価格は参考に止めると共に代表標準地を規準とした価格との均衡を確認したうえで本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する区画整理事業は換地計画作業中。大型商業施設の立地による地価上昇に伴なう需要の潜在化と供給不足が顕著である。

地域要因の将来予測

倉敷駅北口に近く三井アウトレットパーク倉敷等大型商業施設に隣接する住宅地域である。利便性の向上に伴い地価は上昇し、割高になり取引は減少している。今後は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域はJR倉敷駅、大型商業施設に近い住宅地域である。比準価格は周辺の類似事例を基に規範性の高い価格が得られている。コーポ等も混在しているが低層戸建住宅が中心の住宅地域であり、自用目的の取引が中心であるため、市場の実勢を示す比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡、前年からの変動要因、特に、土地区画整理事業に進展はみられないこと並びに、類似不動産の需給動向、将来性等に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

接近条件及び行政条件共に分譲マンション適地要件を備えており、将来も中高層利用が継続するものと認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と開発法による価格を得た。開発法による価格は標準的と認められる投資採算性を反映しているため指標性は高いが想定要因の介在は避けられない。また比準価格はマンション用地等の取引事例を中心として適切な補・修正を行ったもので市場の趨勢を反映しているが個々の事業計画格差を十分に反映することは困難である。以上のとおり両試算価格とも一長一短が認められるため相互に関連付けて調整し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設への便は良いが、駅から離れてもおり、ほどほどの需給動向で強い動きはなく、地価は安定化に向かっている。

地域要因の将来予測

倉敷駅北西約2．4kmに位置する標準住宅地域である。大型商業施設に近いが、駅から離れてもおり、取引は多くはなく今後、地価は緩やかな動きが予測される。

価格決定の理由

求められた試算価格には開差がみられる。居住の快適性を求める戸建住宅が中心の低層住宅地でもあり、収益価格の説得力は弱い。比準価格は、周辺の類似事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ、説得力のある価格が得られている。よって、比準価格を重視し、他の標準地との広域的検討、地価動向並びに類似不動産の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域である特性を反映して地域要因は安定している。なお中心部回帰の動きにより地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

市街地中心部への接近性が比較的良好な既成住宅地域で地域状況は安定的に推移している。なお中心部回帰の動きを受け地価は微上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地域的特性に鑑みて上記2試算価格を求めた。近隣地域及び周辺地域においては土地価格に見合った賃料が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと認められる。一方比準価格は取引事例から求めたものであるため実証的で説得性が高い。対象地は収益性よりも快適性を価格形成要因とする住宅地であるため比準価格を重視し収益価格を参考に止め、更に代表標準地を規準とした価格との均衡を確認したうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心市街地に隣接する利便性の高い住宅地域であり、根強い需要が認められる。

地域要因の将来予測

倉敷中心市街地に隣接した分譲団地の多い立地性良好な熟成した住宅地域であり、今後も標準住宅地域として熟成するものと予測される。住宅地の需要は根強く安定しており、地価水準は強めに推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性ある取引事例から試算しており、価格の精度は高い。収益価格はアパート賃料から試算したが、賃料の保守性から低目に求められた。鑑定評価額は、近隣地域が自己所有目的の取引が主体の住宅地のため、精度の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、地域の地価変動状況も加味して、上記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地からの規準価格とほぼ一致しており、妥当な水準と認められる。

地域要因

大規模店舗近くの幹線沿いで交通量も多い。郊外型飲食店を中心に店舗立地が進み、熟成度を高めている。

地域要因の将来予測

倉敷駅北地区の主要街路である幹線市道沿いの路線商業地域である。倉敷駅北の大型商業施設の影響は落ち着いたが、幹線道路沿いは郊外型飲食店を中心に潜在的需要が根強く、この傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は倉敷駅北の幹線沿いの路線商業地域であり、収益性も重要な要因である。一方で、収益価格は重視すべきであるが、路線商業地の賃料は個別性が強く、資料収集や利回りの把握に限界がある。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例から求めたものであり、資料の信頼性は高い。このため相対的な信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格均衡を考慮し、今後の価格動向を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心市街地周辺では、店舗、事務所、マンション等多様な需要と供給不足、並びに背後住宅地の地価上昇から強い動きが見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性のある類似の取引事例を修補正し求めた価格で、市場性を反映している。収益価格は賃貸用不動産を想定し求めた価格で、理論的で収益性を反映しているがやや低めの価格となった。対象標準地は中低層店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であり、市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格均衡、前年からの変動要因並びに類似不動産の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地、小学校等に近い閑静な住宅地域で、利便性、居住環境とも優れ、人気が高く高水準の分譲地が増加している。

地域要因の将来予測

倉敷駅南方約1．5kmの人気の高い住宅地域である。需要は多いが供給が少なく高い取引が増えており、今後とも、地価は強い動きが予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく収益還元法は適用し難く、求められた試算価格は比準価格のみとなった。白楽町内の類似事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ規範性の高い比準価格が得られている。駅に近い市街地の土地の稀少化から近隣、周辺に高水準の分譲地が出現している市場の実態を反映していると認められる。よって、比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡、並びに前年価格との検討に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

倉敷駅北東地域の熟成した住宅地域で、駅からやや距離はあるが、利便性、住環境とも良く、潜在需要は根強い。

地域要因の将来予測

倉敷駅北東約2kmに位置する熟成した標準住宅地域である。消費税増税の影響が残り土地取引は減少している。人気の高い浜ノ茶屋、大島地区に隣接し潜在需要は多く、当面、地価は堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さいため収益還元法は適用できず、試算価格は比準価格のみとなった。比準価格は、平田地区及び周辺の類似地域内の適格な事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ市場性を反映した妥当な価格が得られていると認められる。比準価格を再吟味し、代表標準地との価格均衡並びに東中学校、浜ノ茶屋地区に隣接し需要は底固いこと、周辺の類似地域からの影響等勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや距離があり、小学校にも遠く、分譲地は増えているが、売行きは良くはなく、地価は微上昇程度の動きである。

地域要因の将来予測

倉敷駅北西約2kmの標準住宅地域である。手頃な地価水準であることが注目され宅地開発の動きが増えてきたが、小学校に遠い難点があり、地価は横這いに近い微増の動きであり、当面この傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

求められた試算価格にはやや開差が見られる。比準価格は、酒津及びその周辺の類似事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ規範性の高い価格が得られている。戸建住宅が中心の低層住宅地でもあり、収益価格の説得力は弱い。よって市場の実勢を反映し、規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡、地域状況並びに類似不動産の需給動向、特に、近隣、周辺の分譲地の販売が停滞していること等勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。