地域要因

JR久宝寺駅から徒歩圏内の工場跡地では建売住宅開発が盛んであるが、旧来型の住宅地需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

JR久宝寺駅の商業地開発により工場跡地での建売住宅の開発も盛んであるが旧来型の住宅地に対する開発の影響は殆んどなく今後とも現状を維持するものと予測される。地価は若干の下落傾向が続くものと考えられる。

価格決定の理由

 標準地は画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的である。従って本件の場合、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工業地域としての用途純化程度は安定し特段の地域要因変化は見られない。景況感回復の兆しから、地価は下落基調を脱しほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

大阪市隣接の内陸型工場地域で、周辺では住宅開発等住宅地への移行傾向も見られるが急速とは言えず当面現状維持と予測。地価水準は、景況感から需要に回復の兆しも見え、当面の横ばい傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、やや広範囲ではあるもののいずれも同一需給圏内の事例を採用して求められ、地域の実情を反映している。収益性を反映した経済価値による価格水準形成も認められるが、将来予測等長期的視点を踏まえるものとして安定的である反面即応性ある反映をなしがたく、工場等経営の実態と賃貸事業の間のバイアスに考慮を要する。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はなく、周辺は住宅が混在しており、市内における工業地としての選好性はやや弱い。

地域要因の将来予測

中小規模工場のほか住宅も混在する地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後、住宅地への転用の可能性も残すが概ね現状を維持すると予測する。地価水準は需給動向より緩やかな下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の工場、倉庫や住宅等が混在する地域であり、画地規模等から土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域にあるため、収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

中小規模戸建住宅が多く熟成した住宅地域であり、最寄駅への利便性等で優れていて需要が堅調であるため、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

交通利便性等に優れた住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持すると予測する。地価水準については、潜在的需要を踏まえると当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地は、画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

特段の地域要因の変化はないが、旧集落的な地域で、依然地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの集落地域的な様相を依然留める住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当面現状を維持と予測する。その地域性から需要はやや弱含みで、地価は横ばい乃至緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は、自己使用目的での戸建住宅取引が中心で、市場での取引相場を中心に地価形成がなされている地域である。収益価格については、小規模画地が多く賃貸住宅等の収益物件は少ないことから試算しなかった。本件では、周辺での取引事例から試算した比準価格の説得力は高いものと判断されることから、これを採用し、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持し、地価水準については、微減傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件は殆ど無く、投資採算性に適った戸建住宅の賃貸事例も認められない。戸建住宅の自用目的での取引が支配的である。このため、本件評価にあたり、収益価格については試算し得なかった。比準価格については、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。よって、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、比準価格でもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地域として熟成しており、生活利便性も比較的良好であることから需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅地域として成熟し、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。宅地需要に強さは見えず画地規模もやや大きいが、底値感より地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺に賃貸物件も見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的繁華性が高い路線商業地域では、景況感改善による消費回復もあり不動産需要は持ち直し、地価は下落を脱しほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域が自動車販売会社が多く見られる路線商業地であるので、自用の店舗等が多いが賃貸店舗の需要も見込まれる地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、賃貸用店舗を建設した場合の収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡及び前年価格との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地価に影響を与える要因の変化は見られない。街路条件は劣り、小規模画地も多く、市内での宅地品等は低位置にある。

地域要因の将来予測

 良好な駅への接近条件を有する熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、おおむね下げ止まっている。

価格決定の理由

近隣地域周辺には小規模な共同住宅の敷地としての利用も見られるが、前面道路が4mであり容積率は160％となる。高度利用も困難で、土地価格に相応する収益の確保は困難である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が良好な戸建住宅と共同住宅の混在する既成市街地で特段の地域要因の変動は認められない。不動産需給は改善している。

地域要因の将来予測

当該地域は、利便性の高い戸建住宅と共同住宅が混在する既成住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持すると予測する。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣を含む周辺には賃貸用の共同住宅も認められるが、取引としては自用目的での取引が中心である。本件評価にあたり、比準価格については、信頼性のある多数の取引事例を収集し得た。収益価格については、賃貸不動産経営の実情が厳しいこと等により低く試算された。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、後記（8）との検討及び売買希望価格の動向等も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

衰退傾向にある商業地域であるが、収益物件の需要が若干回復しているため、地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

準幹線道路沿いの路線商業地域であるが、商業地としてやや衰退傾向にあることから新規出店意欲が弱い地域である。地価水準は景況感の改善の影響を受け、下落幅も縮小傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は準幹線道路沿いの路線商業地域に存し、一部に収益物件の需要が見られるものの、投資目的よりも自己の営業用のために土地を取得するケースが多い。このため土地価格に見合う賃料を収受しがたく、収益価格を指標とした価格形成がなされていない傾向がある。以上の検討により、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡及び市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。