地域要因

特段の地域要因の変化はないが、旧集落的な地域で、依然地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの集落地域的な様相を依然留める住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当面現状を維持と予測する。その地域性から需要はやや弱含みで、地価は横ばい乃至緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は、自己使用目的での戸建住宅取引が中心で、市場での取引相場を中心に地価形成がなされている地域である。収益価格については、小規模画地が多く賃貸住宅等の収益物件は少ないことから試算しなかった。本件では、周辺での取引事例から試算した比準価格の説得力は高いものと判断されることから、これを採用し、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

衰退傾向にある商業地域であるが、収益物件の需要が若干回復しているため、地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

準幹線道路沿いの路線商業地域であるが、商業地としてやや衰退傾向にあることから新規出店意欲が弱い地域である。地価水準は景況感の改善の影響を受け、下落幅も縮小傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は準幹線道路沿いの路線商業地域に存し、一部に収益物件の需要が見られるものの、投資目的よりも自己の営業用のために土地を取得するケースが多い。このため土地価格に見合う賃料を収受しがたく、収益価格を指標とした価格形成がなされていない傾向がある。以上の検討により、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡及び市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模戸建住宅が多く熟成した住宅地域であり、最寄駅への利便性等で優れていて需要が堅調であるため、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

交通利便性等に優れた住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持すると予測する。地価水準については、潜在的需要を踏まえると当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地は、画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

比較的繁華性が高い路線商業地域では、景況感改善による消費回復もあり不動産需要は持ち直し、地価は下落を脱しほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域が自動車販売会社が多く見られる路線商業地であるので、自用の店舗等が多いが賃貸店舗の需要も見込まれる地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、賃貸用店舗を建設した場合の収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡及び前年価格との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

小規模戸建住宅が多く、成熟した住宅地域であるが、代替性を有する不動産が多く依然弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。需要は低調で、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする小規模住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性・住環境にやや難もあり、地価はやや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

国道背後に位置する小規模住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持していくものと予測される。住環境にやや難もあって、地価はやや弱含みで推移していくものと予測。

価格決定の理由

周辺は自己使用目的での戸建住宅取引が主体で、市場での取引相場を中心に地価形成がなされている地域である。周辺には賃貸住宅等の収益物件は散見される程度であり、収益価格の説得力は低いことから試算しなかった。本件では、周辺での取引事例から試算した比準価格は適切に試算されており、その説得力は高いものと判断されることから、これを採用し、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量が多く、繁華性の高い幹線街路沿いの商業地域であり、底堅い需要が存することから、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い商業地域の取引事例に基づいており、信頼性を認めることができた。一方、対象標準地周辺は、沿道型の低層店舗で構成される地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年において大きな要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は、若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR久宝寺駅から徒歩圏内の工場跡地では建売住宅開発が盛んであるが、旧来型の住宅地需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

JR久宝寺駅の商業地開発により工場跡地での建売住宅の開発も盛んであるが旧来型の住宅地に対する開発の影響は殆んどなく今後とも現状を維持するものと予測される。地価は若干の下落傾向が続くものと考えられる。

価格決定の理由

 標準地は画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的である。従って本件の場合、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近時、近鉄八尾駅北側周辺に分譲マンションが増加しつつある。駅南側には特に目立つ動きはないが、今後、住居系用途の増加が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範性が高い。収益価格は一般的収益物件として低層階に店舗を併設する事務ビルを想定し求めたが土地の利用効率にやや劣り、また賃料水準として適性なものを見出し難いため相対的信頼性に劣る。よって本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした既成住宅地域で特に大きな地域要因に変化はなく、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

府道背後に中小規模住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段大きな変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心となる地域で、収益物件の取引が価格をリードしている傾向はほとんどない。よって、賃貸市場を形成していないため経済合理性の観点から収益価格は試算することを断念した。本件においては多数の信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

八尾木北の工業地域は、最寄駅から離れた混在地域として知られているが、工業地に対する拡張需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

工業地の需要が低迷しているため、長期的には住宅地域へと移行する可能性もありうるが、当面は現状の環境を維持すると予測する。地価水準については、当面は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地は、最寄駅から離れた住工混在地域として知られているが、土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域にあるため、収益価格は低位に試算された。よって、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて調整を行うものとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、周辺の標準地価格とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

中規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持し、地価水準については、微減傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件は殆ど無く、投資採算性に適った戸建住宅の賃貸事例も認められない。戸建住宅の自用目的での取引が支配的である。このため、本件評価にあたり、収益価格については試算し得なかった。比準価格については、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。よって、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、比準価格でもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動は認められないが、依然として市況は先行き不透明な状況にあり、駅接近性に劣る当地域の地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると思料する。依然として市況は先行き不透明な状況にある中、当地域は駅接近性にやや劣ることから地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法を適用の上、比準価格を試算した。当該地域及び対象標準地の特性を踏まえると、自用目的の取引が中心であることに加え、対象標準地は画地規模が小さく収益建物の建築・想定が妥当でないことから収益還元法の適用は差し控えた。したがって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地に係る取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定することが妥当と判断した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、周辺地域を含め、土地の供給は少ない状況にある。

地域要因の将来予測

八尾市内のトップ商業地であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も当面は現状を維持するものと予測する。事務所等の賃料水準、空室率は改善しておらず、地価の上昇圧力は乏しいため、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用の店舗・事務所が中心であり、商業事業者向けの不動産賃貸市場の成熟の程度はやや低く、地域における標準的な賃料水準の把握も困難であることから、収益価格の規範性はやや劣る。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお周辺標準地価格とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

交通利便性が高く、市内でも選好性の高い住宅地であるが、地価上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い比較的閑静な住宅地域である。最寄り駅からも近く、利便性の高い地域でもあることから老朽化した住宅が順次建て替えられる程度で現状維持が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は地域的に類似性を有する住宅地の事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。当地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、稀に相続によって取得した土地の有効活用策としての共同住宅が供給されるのみで、土地の収益性に着目した取引が行われることはない。結果、賃貸市場が未成熟であることからその適用は断念し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。