地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。駅から遠い山手の住宅地域の選好性は相対的に低下している。

地域要因の将来予測

東灘区の山手に位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、現状の環境下で推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。賃貸物件は殆ど見られず、公法上の規制等からも経済合理的に賃貸事業が成立する地域でないため収益価格は試算しなかった。比準価格は周辺の高台の住宅地から規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は横這いから若干の上昇傾向へと転じている。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅が多い閑静な山手の住宅地域にあって、第1種低層住居専用地域に属している。当該地域では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されていない。このようなことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。マンション需要は堅調で、価格は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅のほか、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現況のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も多いが、地主経営などの場合も多く、地価が適切な収益性を反映しづらい面があり、よって収益価格は低く算定されたと思料する。比準価格は周辺の売買実例から適切に算定されており、市場の実勢を反映しているものと考えられる。自用目的の取引が中心となっている地域であり、よって、本件では比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション等の多い住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンションが多く見られる地域であり、規模の大きい土地にあってはマンション用地としての取引が中心である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であるが、マンション用地の取引事例が少なく、広域的に収集せざるを得なかった。開発法による価格は想定要素を含むため不確実性が伴うが、主な需要者が開発業者である点を考慮すれば一定の規範性を有する。以上より、両価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、中小規模の一般住宅が過半を占める地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、画地規模による制約もあり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから試算しなかった。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成市街地内の住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調である。なお、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅にマンション等も混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は画地規模も小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり試算しなかった。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状の環境下で推移するものと思料する。地価水準は選好性の強さを反映して上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。公法上の規制等より事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。比準価格は東灘区の優良住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来の画地が分割され細分化の傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は東灘区の高台に位置する中規模一般住宅地域である。一部旧来の画地が分割され細分化の傾向が見られるものの将来的にも戸建住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された阪急御影駅の北西部山手の高台に位置する閑静な住宅地域であり、収益物件は散見されるが、自用目的での取引が支配的であり有効な賃貸市場が形成されていないため収益価格は算定しなかった。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。環境及び利便性の良い住宅地はやや強い需要が認められる。

地域要因の将来予測

閑静かつ利便性に優れ、中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は当面やや強含みと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、戸建住宅の所有を目的とした土地取引が一般的である。土地価格については、収益性に着目した価格形成が十分に行われておらず、居住の快適性等を重視した自用目的での価格形成が有力である。よって、本件では、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。