地域要因

 周辺地域では新規分譲があり、標準地周辺の街路の配置がやや劣る等から、需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

 周辺で農地等も見られる住宅地域で、周辺の街路は幅員や配置でやや劣るが、大きな変動要因はなく、当面、現状程度での推移が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺地域ではアパート等も見られるが、周辺街路の系統がやや劣り、標準地の規模で新規にアパートを想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。戸建住宅が建ち並ぶ、自己使用目的で取引される地域である。多数の信頼性のある取引事例より、規範性の程度に応じて求めた比準価格は実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地利用に変化はないが、店舗、事務所等の新規進出も見られず、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

国道背後で営業所、事務所等が混在する地域である。近年、新規の商業施設の進出は見られず、当面は、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

営業所、事務所、店舗等の用途が混在する地域であるが、テナントビルも少なく、賃貸市場は未成熟な地域であり、収益価格は参考に留める。自己使用目的の取引が中心の地域であり、市場性を反映した取引事例より規範性の高い事例を中心に求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津市南部方面では、中小規模の開発による住宅地の新規供給が続いており、既存の住宅地の需要は弱く、地価も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くに開発された住宅地域でほぼ熟成した土地利用状況であり、比較的海岸部に近く津波リスクが懸念される地域である。地域内に大きな変動要因はないが、需要はやや弱く地価も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での土地取引が支配的な住宅地域にあって、比準価格は類似地域における信頼性の高い取引事例を基に求めており規範性は高い。また、近隣地域は戸建住宅を主体とする地域であり、標準地の規模が小さく共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法を非適用とした。従って、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域では事業用定期借地契約による土地利用も見られるが、業種による賃料の差が大きいなど市場は成熟していない。また、店舗等の賃貸事例は実態の把握に困難を伴うとともに当事者間の個別的な事業を内在してる場合が多い。現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、元本価値に見合った賃料が収受できないことなどから収益価格は低位に試算されたので参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一帯に狭小規模画地に老朽化態様の居住基盤から品等が陳腐化し、地域の需給は弱く将来劣化がすすむ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等が介在するが、第1種低層住居専用地域に存し、自用目的の取引が支配的な地域で、収益物件としての賃貸市場は未熟成である。画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるので収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域等の信頼性のある取引事例より求めた実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段変動はないが、海岸寄りの立地を反映し、将来発生が懸念される地震時の津波に対する防災意識の高まり等から、需要は低調である。

地域要因の将来予測

沿道には農地も比較的多く残るが、新たな工場進出等の動きは特になく、当面は現状推移と予想される。海岸寄りとしての立地条件等を受けて積極的な進出はなかなか期待し難い面があり、引き続き下落基調が見込まれる。

価格決定の理由

後記理由により鑑定評価手法の中で唯一適用となった取引事例比較法では、収集し得た工業地事例の数が限られる為、津市内のみならず、周辺市も含めて広範囲からの事例選択となかったが、出来るだけ規範性の高いものの採用に努め、各事例の検討を通じて実証的且つ信頼性の高い試算価格が得られたものと思料され、そして当手法による価格の決定過程は市場の実状にも合致していると言える。従って比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿岸部に近い工業地域で津波等の災害懸念から需要は減退しており、地価は下落している。

地域要因の将来予測

沿岸部に中規模工場が立地する工業地域で、工場立地の動向は見られず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。海に近く災害が懸念されるため需要は減退しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模工場が多い沿岸部の工業地域で、取引は自用目的が主である。比準価格は津市内の工業地で類似性、規範性のあるものを重視して求めたもので、当該方面の工業地の市場の実態を十分反映したものである。一方、近隣地域は自社使用の工場が多く、賃貸による工場経営は見られないため収益価格は試算しない。以上により、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないものの、地域的な需給動向は弱含みであり、地価下落幅は比較的大きい傾向にある。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地理的条件から地域の不動産需要は依然として低迷しており、今後も下落傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であって、居住性からの価値判断を行う自用目的での取引が支配的であり、また最寄りの鉄道駅も遠いことから経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は見られないものの、地域的な需給動向は弱含みであり、地価下落幅は比較的大きい傾向にある。

地域要因の将来予測

市域南東端部に位置する既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地縁的つながりの強い土地柄であるため需給は限定的で、今後も比較的大きい地価の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であって、居住性からの価値判断を行う自用目的での取引が支配的であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺利用を含めて、単独の内陸型工業地として要因に殆ど変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は単独立地の内陸型工業地域。自社工場であり、市場分析から大規模工場の賃貸市場は成立していないと判断し、収益価格は試算していない。自社工場目的の取引価格を指標に価格が形成されており、市場における価格決定に適合するのは比準価格である。したがって、工場地の市場性を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段変動はない。周辺には農地も残る既成の住宅地域で、近傍の新興住宅地域等に比べると人気は下がるが、値頃感も出てきている。

地域要因の将来予測

残る農地等がその時々において宅地化される余地を残すが、当面は概ね現状推移と予想される。地価動向は大きな値下がりはないまでも、もう暫くは下落基調が見込まれる。

価格決定の理由

後記理由により適用し得た鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなったが、当近隣は一部に店舗等が見られるものの、既成一般住宅地域の範疇にあって、周辺に所在する複数の取引事例を検討して求めた比準価格については実証的で信頼性が高いと思料する。また通常、当近隣内で標準的な土地を取引する場合に、収益性等が価格決定の拠り所となることは殆どない。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。