三重県津市香良洲町字野中６７６番１外(高茶屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


15,300円

2016年01月01日に行った三重県津市香良洲町字野中６７６番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,300円/㎡としました。

三重県津市香良洲町字野中６７６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市香良洲町字野中６７６番１外
住居表示 
価格15,300円/㎡
交通施設、距離高茶屋、3,900m
地積493㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤正樹
価格15,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域要因の変動は見られないものの、地域的な需給動向は弱含みであり、地価下落幅は比較的大きい傾向にある。
地域要因の将来予測市域南東端部に位置する既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地縁的つながりの強い土地柄であるため需給は限定的で、今後も比較的大きい地価の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は津市郊外及びその周辺市に位置する既成住宅地域が主体である。需要者の中心は旧香良洲町に一定の地縁を有し、その地縁も比較的強い層が想定され、圏域外からの転入者は限定的であると考える。需要の中心となる価格帯は集落地域である点から画地規模にややばらつきがみられるが、土地は面積510㎡を標準とすると、総額約700万円から800万円程度と思料されるが、割安な取引も散見される。
一般的要因津市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は回復傾向にあるものの地方経済の先行きは不透明で、地価は未だ大半が下落傾向にある。

桝田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士桝田毅
価格15,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段変動はない。但し、昨今は防災上の観点から内陸部を選好する向きが強いので、需要の減退により値下がりが大きい。
地域要因の将来予測利用状況はほぼ固まっており、現状推移と予想される。海と川に囲まれた地理的条件下の既成住宅地域で元々外部需要は弱く、地元需要も限定的につき、今後も下落推移が続くと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は津市（特に旧の一志郡香良洲町、津市、久居市方面）から松阪市（特に旧の一志郡三雲町、同嬉野町方面）にかけての類似の住宅地域を内包する圏域。需要者は当圏域内在住の個人が中心であるが、地元に限定される傾向が強い。主な供給は中古住宅や遊休地の処分等である。取引自体が少ないこと、画地規模にはばらつきがあること、親族間売買等特殊な事情を含む場合もあること等から、需要の中心となる価格帯については一概に把握し難い。
一般的要因当市の人口及び高齢化率は県全体の数字と概ね連動推移しているが、市域が広く、人口分布に偏りも見られる為、住宅需要は地域により異なる。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度653088
北緯 136度5332009

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高茶屋駅(地価相場 40,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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