三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１(高茶屋駅・南が丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


50,700円

2016年01月01日に行った三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,700円/㎡としました。

三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１
住居表示 
価格50,700円/㎡
交通施設、距離高茶屋、1,000m
地積963㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

布生太造氏による調査レポート

不動産鑑定士布生太造
価格50,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地利用に変化はないが、店舗、事務所等の新規進出も見られず、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測国道背後で営業所、事務所等が混在する地域である。近年、新規の商業施設の進出は見られず、当面は、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、津市内の中心商業地を除く商業地域で、事業所・店舗・営業所等が見られる地域と価格牽蓮性が強い。主たる需要者は、規模によって異なるが、津市内の個人事業者及び法人企業が中心である。周辺の幹線道路沿いでは空き店舗等への進出も見られるが、背後地の商業性は低く、需要も弱い。土地の規模・用途がまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地約1000㎡の場合、5000万円前後と思われる。
一般的要因市内のテナント需要の回復は見られないが、津駅前の飲食店、ビジネスホテルの需要は堅調である。市内既成商業地の需要は弱い状態が続いている。

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格50,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因企業の新規参入はほとんど見られない。需要自体が弱くなっており、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測国道及び幹線市道背後の事務所、営業所等の利用を中心とした地域で、地域内に格別の変動要因がないので当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は津市内の幹線道路沿いの路線商業地域を中心にその背後の店舗、営業所、事業所等が見られる商業地域。主な需要者は、津市内で事業経営している法人企業又は個人事業者が中心である。近くの路線商業地域では新規店舗の出店や空店舗への進出が見られるが、幹線道路背後の地域は変化もなく、繁華性が乏しく、顧客の通行量等は少ない。商業地の土地取引は低調であり、需要は弱含みである。土地は1，000㎡程度で5，000万円程度である。
一般的要因県内経済の消費は横ばい、雇用は改善、生産は弱い動きにある。商業用不動産への投資は弱い動きにあり、土地取引は少なく、需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6744078
北緯 136度5172773

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高茶屋駅(地価相場 40,000円/㎡)南が丘駅(地価相場 42,100円/㎡)阿漕駅(地価相場 50,100円/㎡)久居駅(地価相場 45,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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