三重県津市雲出本郷町字北ノ端１５０４番１６(高茶屋駅・南が丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,200円

2016年01月01日に行った三重県津市雲出本郷町字北ノ端１５０４番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。

三重県津市雲出本郷町字北ノ端１５０４番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市雲出本郷町字北ノ端１５０４番１６
住居表示 
価格38,200円/㎡
交通施設、距離高茶屋、1,200m
地積166㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ国道に近い住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

片岡浩司氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡浩司
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津市南部方面では、中小規模の開発による住宅地の新規供給が続いており、既存の住宅地の需要は弱く、地価も下落傾向にある。
地域要因の将来予測古くに開発された住宅地域でほぼ熟成した土地利用状況であり、比較的海岸部に近く津波リスクが懸念される地域である。地域内に大きな変動要因はないが、需要はやや弱く地価も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、津市南部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、津市内に居住する個人であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。津市南部方面においては、人気の高い住宅団地のほか、中小規模の開発等による新規の住宅地供給が続いており、利便性に劣る既存の住宅地の需要は弱い。また、海岸部における需要の低下は顕著である。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的規模で600万円∼700万円程度である。
一般的要因市内の住宅着工数は消費増税前の水準に戻りつつある。品等良好な住宅地域を除き需要の回復基調は弱く、津波リスクから沿岸部の需要低下が目立つ。

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津市南部郊外に位置する熟成した既成住宅地域として、著しい変動要因は認められず、沿岸部に比較的近いこともあり、地価は弱含み。
地域要因の将来予測津市南部郊外に立地する国道背後の熟成した住宅地域として、安定した土地利用がなされているが、周辺の新規宅地供給や沿岸部に比較的近いことから需要はやや弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね津市南部を中心とした圏域の住宅地域。需要者の中心は津市に居住する一次取得者層が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。津市南部においては新規の開発による宅地供給が多く、一次取得者層が熟成した既成住宅地域を敬遠する傾向にあり、競争力が劣るため、需要はやや弱い。取引の中心となる価格帯は、土地は170㎡の場合、600万円∼700万円前後の物件が需要の中心価格帯として把握される。
一般的要因津市の人口は微減傾向、高齢化率は県全体の数値とほぼ連動している。住宅着工件数は前年同期と比較して増加傾向。海岸部の需要は依然弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6671635
北緯 136度522934

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高茶屋駅(地価相場 40,000円/㎡)南が丘駅(地価相場 42,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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