地域要因

土地区画整理事業により周辺地域の居住者が増加。商業施設の入れ替わりはあるが、需要が薄いため地価の底打ち感が出てこない。

地域要因の将来予測

国道・県道の交差点に近く、車両通行量も伊賀市の中では多いが、店舗の入れ替りも目立つ。未利用地も多い。土地を所有しない形態が多く、土地需要は限定的で地価は依然下落基調である。

価格決定の理由

店舗等が建ち並ぶ郊外型の路線商業地域であるが、自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。貸店舗経営等を前提の新規土地取得の動きはほとんど見られないため、価格水準の形成も自社利用を前提としたものである。よって、近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

未利用地が多く残り、相対的地位の低下が懸念される。周辺背後は住宅の開発と街路整備が見られる。

地域要因の将来予測

新規の工場立地はなく、工業地域として発展していく要因が見られない。当面は現況のまま弱含みで推移するものと予測した。

価格決定の理由

比較的中心部に近い工業地である。賃貸目的の工場・倉庫は殆ど見られず、賃貸市場分析から収益価格は試算していない。自社工場目的の取引価格水準を指標に価格が形成されており、市場における価格形成に適合するのは比準価格である。比準価格は当市工場地の信頼性が高い取引を重視して試算している。したがって、説得力を有し、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域でほとんど変化はない。新興住宅地域に比べて競争力が劣るため地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

相当以前に開発された分譲住宅地域で、既に熟成しており変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。新規の分譲住宅地と比較して需要は弱く、地価の下落は続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内の住宅地域に存する取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該市場の実態を反映した価格である。一方、近隣地域にアパート等の立地はなく、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部の繁華性は低迷しており、土地需要の減退により地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

伊賀市中心部の旧来からの商業地域で繁華性は低い。歴史まちづくりの動きはあるが目立った地域変動はなく、しばらくは現状のまま推移すると予測する。総体的に土地需要は少なく、当面は地価下落が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗のほか住宅も混在する上野市駅近くの旧来からの商業地域で、自用目的の取引が主であり、一部に賃貸物件も見られるが賃貸目的の取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は伊賀市内の商業地で類似性の高い取引事例を中心として求めたもので、当該市場の実態を反映した価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金融機関店舗の新築や県道改良の動きはあるが、地域全体への底上げ感はない。商業性を向上させる変動要因は観察されていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心商業地域に位置するが自己利用取引が支配的であり、収益物件の売買は極めて稀である。収益性を指標とするまで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は中心部に近い幹線沿い商業地等から適正に比準した。求められた価格は実証的であり、市場特性との適合性が高い。したがって、説得力を有する比準価格を採用し、収益価格を総合的に参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しておりほとんど変化はない。住宅地需要は減退しており地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

住宅地域として既に熟成しており、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。比較的低地にあるため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内の類似性のある住宅地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は戸建住宅が主体で、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

空洞化が進んでおり、住宅移行地的な傾向が強まると予測される。このような状況を反映して地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域であるが、自用目的の取引が中心でもっぱら比準価格の観点から価格が形成されていて収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域状況に大きな変化はない。全般に住宅市場の需給は弱含んでおり、当既成地域も選好に劣り、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、特に変動要因はなく、現状維持での推移と予測する。地価は当面は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

用途的に安定した既成住宅地域である。周辺に共同住宅も見られるが、戸建主体の地域特性で標準地規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格は試算しなかった。取引の大半は自用目的であり、同種住宅取引との比較検討を踏まえた市場で価格形成されていると考えられる。比準価格は取引事例を基礎に比較検討したもので市場性を反映していると判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

周辺に農地の多い地縁、血縁性の強い集落地域として特別の変動はなく、地価の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

既成農家集落のため外部からの新規需要が乏しい地域である。周辺に農地が広がる市街化調整区域内の住宅地域として、今後も土地利用に目立った変化はないと予測される。

価格決定の理由

標準地は賃貸市場が形成されておらず、収益賃貸物件も見られない農家住宅が中心の地域に位置するため収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が主で、取引水準を指標として価格が決定されるのが一般的な地域であり、市内で信頼性のある取引事例を得られた。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域で、地域の大きな変動要因は見込まれず、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、ミニ開発は見られるものの大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は限られており、地価の下落傾向は続いている。

価格決定の理由

既成住宅地域であり、街路条件や標準的な画地規模等から、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

建替え需要も少なく、要因に殆ど変化は見られない。旧市街地では街路条件が良い中規模画地で一定の需要がある。

地域要因の将来予測

旧上野市街地の既成住宅地域。街路及び画地条件等の地域特性から、変動要因は殆ど見られず、動きが少ない。新興住宅地域との競合や過疎高齢化の影響を受け、当面は地価下落が予測される。

価格決定の理由

古い建物が建ち並び、賃貸物件はない。画地規模からも賃貸住宅の想定は現実的でないため、収益価格は試算していない。自用目的の取引が殆どであり、取引価格を指標に価格が形成される。比準価格は旧上野市街地を中心に信頼性のある取引から適正に試算した。求められた価格は市場特性を反映し、実証的である。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

建替え需要も少なく、混在の程度を含めて要因に殆ど変化は見られない。旧市街地では街路条件が良い中規模画地で一定の需要がある。

地域要因の将来予測

旧上野市街地の混在住宅地域。画地条件等の地域特性から、変動要因は殆ど見られない。新興住宅地域との競合や過疎高齢化の影響を受け、当面は地価下落が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼住宅等が混在するが、画地規模から賃貸建物の想定は非現実的であるため、収益価格は試算していない。自用目的の取引が殆どであり、取引価格を指標に価格が形成される。比準価格は旧上野市街地を中心に信頼性のある取引から適正に比準した。求められた価格は旧市街地の市場特性を反映し、実証的である。したがって、市場に適合する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。