地域要因

幹線通りである本郷通りに沿接しており、駒込駅にも近く、店舗・事務所の需要は旺盛であり、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

JR山手線駒込駅及び東京メトロ南北線駒込駅に近く、幹線道路である本郷通りに沿接する商業地域であるが、特段の地域要因の変動はないので、概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はJR駒込駅北口に程近い商業地域で、中高層の店舗兼事務所ビルが多く見受けられる地域である。周辺の幹線道路沿いの取引事例から得られた実証的な比準価格と共に、多くの収益物件から求められた収益価格も重視すべき地域につき、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅が都電荒川線ではあるが、周辺には商店等も多数点在し生活利便性は悪くはなく、需要は底堅い。地域要因の特段の変動はない。

地域要因の将来予測

地域は一般住宅やアパートが建ち並び、周辺にはスーパーや学校が点在する熟成した住宅地域であるため、今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した自己使用目的の取引が中心で、信頼性の高い取引事例を多数収集しえた。一方、地域にはアパートも見られるが、現状では収益性に着目した取引は少なく、価格形成は住宅地域としての市場性に拠る部分が大きいものと認められ、相対に収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等の混在する住宅地域で、当面は現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅、アパート等が混在する二駅利用可能な住宅地域である。現状においては自用目的の取引が中心と考えられ、収益目的の共同住宅等の取引は多くはないが、見受けられる。したがって、本件においては市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性、住環境良好な住宅地域でマンション、戸建とも需要は堅調であり地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

JR駒込駅に比較的近いマンションの多い住宅地域で環境が良く、今後も現状を維持すると予測する。昨今のマンション需要を反映し、地価は上昇傾向を維持している。

価格決定の理由

対象標準地周辺は戸建住宅とマンションが混在する良好な環境の地域である。開発法による価格はマンション分譲を想定した価格で、試算価格の信頼性は高い。比準価格は大規模地の取引事例を中心に試算した価格で、面大地の市場性を反映した価格である。両試算価格にやや開差があるが、より信頼性の高い開発法による価格を重視し、比準価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への通勤者をエンドユーザーとするマンション建設用地需要は堅調であり、駅近と高い容積率を生かした路線商業地として潜在需要がある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が立ち並ぶ商業地域として熟成している。最寄駅からの接近性に優れ、都心への接近性が優ることから、徐々に中高層の共同住宅化が進行するものと思量する。

価格決定の理由

高層の店舗付事務所ビル、店舗付共同住宅等が立ち並ぶ地域であり、収益性を重視した価格形成が行われる地域である。しかしながら、投資目的のみならず事業者による自用目的の取引も多く見られることから、周辺類似地域における最近の取引事例から求めた比準価格にも説得力がある。したがって、比準価格と収益価格を相互に関連付けて、現在の市場動向に十分配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の板橋駅西口地区には、再開発が予定され、平成28年9月の都市計画決定を目指しており、低金利継続下収益物件需要は底堅く地価上昇継続。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、豊富な取引事例から規範性の高い事例を厳選して求めたもので、地域の実情を反映した実証的で信頼性の高い価格である。収益価格は、商業地であるので、本来、重視すべき価格であるが、規模がやや小さく個別性が強いので、想定数値等の精度にやや難もあり、収益性等も十分反映された事例により求めた比準価格のほうが説得力が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。最寄駅から徒歩圏に位置する普通住宅地域であり需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層戸建住宅と共同住宅が混在する地域として熟成しており地域要因等に特段の変化はない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般戸建住宅が主体の普通住宅地域であり、個人の自用目的が中心である。比準価格は自用の戸建住宅地の事例を中心に求めたもので規範性を有している。収益価格は共同住宅の賃貸を想定して査定した。近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する地域であるから、市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を参酌のうえ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。