東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０(荒川車庫前駅・尾久駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


353,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０(東京都荒川区西尾久８−１８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を353,000円/㎡としました。

東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０
住居表示西尾久８−１８−１０
価格353,000円/㎡
交通施設、距離荒川遊園地前、350m
地積110㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格352,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅が都電荒川線ではあるが、周辺には商店等も多数点在し生活利便性は悪くはなく、需要は底堅い。地域要因の特段の変動はない。
地域要因の将来予測地域は一般住宅やアパートが建ち並び、周辺にはスーパーや学校が点在する熟成した住宅地域であるため、今後も現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、荒川区内北西部の都電荒川線沿線の住宅地域。地域の需要者の中心は、荒川区及び周辺区内に居住する個人や地元開発業者等。あらかわ遊園やスーパー、小学校等も周辺に点在し生活利便性は悪くはなく、街路条件等の生活環境も比較的良好ではあるが、河川近くの低地に位置し、区内南部に比し価格水準が一段低位となっている。新築戸建住宅では、3000万円半ばから5000万円程度が取引の中心。
一般的要因平成28年中には円高、インバウンド消費の減速等が見られたものの、区内人口は微増し、不動産の取引価格は上昇が続いた。

海老沼利幸氏による調査レポート

不動産鑑定士海老沼利幸
価格353,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から比較的距離が近い一般住宅を中心とする既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は成熟した住宅地域であるため、今後も現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、荒川区内の北西部を中心とした住宅地域及び都電荒川線沿線の荒川区内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する荒川区の居住者及び周辺区内に居住する個人等で、規模が大きい画地は開発業者の参入も考えられる。交通接近条件等も良好なため、需要の増加がみられ、地価は上昇している。中小規模の画地が多く、新築戸建住宅では、3，500万円から5，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因区内の人口及び世帯数は微増。不動産の取引件数は、ほぼ横ばい傾向にあるが、地価は需要の増加により上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7519324
北緯 139度7552345

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都北区堀船２丁目３１番東京都北区王子１丁目１３番５の一部東京都北区赤羽西６丁目４０番２の一部東京都北区栄町１９番５東京都北区上十条５丁目１３番１５東京都北区上中里２丁目１５番１２東京都荒川区西尾久４丁目１０５１番３及び１０５１番４東京都荒川区荒川３丁目７番２及び７番３東京都荒川区西尾久５丁目１０５７番１２東京都荒川区西尾久２丁目１４７７番３東京都足立区伊興町本町３２９４番６東京都足立区宮城１丁目１５番１３東京都足立区舎人４丁目８番６７外東京都足立区宮城一丁目３０番７東京都足立区宮城一丁目３４番５３

参考：近隣駅の地価相場

荒川車庫前駅(地価相場 419,000円/㎡)尾久駅(地価相場 425,000円/㎡)梶原駅(地価相場 413,000円/㎡)上中里駅(地価相場 439,500円/㎡)宮ノ前駅(地価相場 364,000円/㎡)栄町駅(地価相場 408,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード