東京都北区東十条１丁目１５番１(東十条駅・王子神谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


403,000円

2017年01月01日に行った東京都北区東十条１丁目１５番１(東京都北区東十条１−１５−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を403,000円/㎡としました。

東京都北区東十条１丁目１５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区東十条１丁目１５番１
住居表示東十条１−１５−１４
価格403,000円/㎡
交通施設、距離東十条、490m
地積196㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤勝己
価格401,000円/㎡
個別的要因南東道路で日当たりが良い。個別的要因に特段の変化は見られない。
地域要因街路条件に恵まれた、用途混在性のある住宅地域である。画地規模の大きなものはマンション化の傾向がある。地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測区画整理された土地利用度の高い住宅地域で、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は北区全域と隣接する板橋区、荒川区の一部を含むエリアの、標準的な住宅地域が形成されている範囲と考えられる。需要者の中心は当該地域の居住者、勤務者、地域通過者等地縁的な関係を持つ者であるが、周辺地域からの転入者も見られる。最寄駅への接近性及び都心への利便性が高く、また、景気が回復傾向にあることから、需給は安定的である。小規模な新築戸建住宅で5，000万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因人口は微増、世帯数は増加傾向にある。取引件数はほぼ横ばいである。取引価格は上昇しており、地価も上昇している。

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格405,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因京浜東北線始発駅の東十条駅に近接の地域で、宅地、マンション需要は多い地域。周辺でマンション建設が多く、開発素地は値上がり基調である。
地域要因の将来予測住商工混在地域から住宅地域へと移行が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、都区部住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の勤労者、自営業者及び北区居住者が中心であるが、東十条駅は京浜東北線始発駅でマンション地、建売分譲地の需要も強い。需要は増加傾向にあるが、価格帯としては土地70㎡で3，000万円程度、新築の戸建で5，000万円前後が需要の中心とみられる。
一般的要因区内人口は微増、世帯分離、単身者増加により世帯数は増加。不動産取引件数が横ばい傾向で、区内在住外国人増加傾向にあり地価強含み

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7619532
北緯 139度7316303

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都北区田端町７８番５、９９番３及び１００番４の一部東京都北区東十条３丁目９番２２東京都北区志茂１丁目１０番１５東京都北区神谷２丁目２７番９東京都北区王子本町１丁目２８番６東京都北区王子１丁目１３番２４東京都北区東十条１丁目１５番１東京都北区岸町１丁目１７番１４東京都北区王子２丁目１７番１７

参考：近隣駅の地価相場

東十条駅(地価相場 378,000円/㎡)王子神谷駅(地価相場 378,000円/㎡)十条駅(地価相場 396,000円/㎡)王子駅(地価相場 413,000円/㎡)栄町駅(地価相場 408,000円/㎡)志茂駅(地価相場 363,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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