東京都北区豊島３丁目１番６４(梶原駅・王子神谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


372,000円

2017年01月01日に行った東京都北区豊島３丁目１番６４(東京都北区豊島３−３−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を372,000円/㎡としました。

東京都北区豊島３丁目１番６４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区豊島３丁目１番６４
住居表示豊島３−３−１４
価格372,000円/㎡
交通施設、距離王子、1,100m
地積85㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅等の多い住宅地域
前面道路の状況西4.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神川清氏による調査レポート

不動産鑑定士神川清
価格372,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化はなく、当面現状で推移するとみられる。
市場の特性同一需給圏は主として区内の王子駅及び南北線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域と判定した。周辺はマンションや公共施設などの大型建物も見られるが、全体としては中小規模の低層建物主体の住宅地域である。生活道路に面した小規模な土地の最終需要者は主に個人で、総額が大きくならない小面積の戸建住宅の需要は根強いものがある半面、まとまった面積の土地は分割されるのが一般的である。新築分譲では総額4000∼5000万円程度が中心価格である。
一般的要因区の人口と世帯数は微増で、土地取引件数はほぼ横ばいだが価格は上昇している。賃料はほぼ横ばいである。

佐藤厳氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤厳
価格372,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北区立の小中学校に近い旧分譲地内の戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測小規模住宅地域として成熟している地域であり、地域要因に変化をもたらす新たな要因もないことから、今後も当面の間、現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として北区内の京浜東北線沿線及び東京メトロ南北線沿線の各駅から徒歩圏内にある戸建住宅地域である。主たる需要者は、同沿線の居住者が多く、隣接区からの転入者も見られる。中心となる価格は、土地については、100㎡の標準的規模の場合、3，000万円台後半程度。新築戸建住宅は、4，000万円台∼5，000万円台が中心価格帯。近年では、土地を細分化し、総額を抑えた小規模3階建住宅が増えている。
一般的要因北区の人口及び世帯数は微増傾向にあり、不動産の取引価格は上昇傾向にある。住宅建築の着工数も対前年比でプラスの傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7599925
北緯 139度7425128

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都北区神谷２丁目２７番９東京都北区堀船２丁目３１番東京都北区志茂４丁目２２番７東京都北区田端町７８番５、９９番３及び１００番４の一部東京都北区王子１丁目１３番５の一部東京都北区東十条３丁目９番２２東京都北区志茂１丁目１０番１５東京都北区滝の川６丁目１８番１８東京都北区岩淵町１丁目７５４番４東京都北区赤羽西６丁目４０番２の一部東京都北区滝野川３丁目４５番４東京都北区神谷２丁目２７番９東京都北区王子本町１丁目２８番６東京都北区栄町１９番５東京都北区王子１丁目１３番２４東京都北区岩渕町４７５番３東京都北区上十条５丁目１３番１５東京都北区東十条１丁目１５番１東京都北区上中里２丁目１５番１２東京都北区岸町１丁目１７番１４東京都北区王子１丁目２７番１３東京都北区滝野川７丁目４０番３東京都北区西ヶ原４丁目６５番２外東京都北区西ヶ原１丁目１０１番２４東京都北区王子２丁目１７番１７東京都荒川区西尾久４丁目１０５１番３及び１０５１番４東京都荒川区西尾久６丁目３１６番６東京都足立区宮城１丁目３４番８の一部東京都足立区島根３丁目４１３番２東京都足立区伊興町本町３２９４番６東京都足立区宮城２丁目６番３東京都足立区新田１丁目８番７東京都足立区竹の塚４丁目５番１０外東京都足立区保木間町９０５番１東京都足立区宮城１丁目１５番１３東京都足立区舎人４丁目８番６７外東京都足立区宮城一丁目３０番７東京都足立区宮城一丁目３４番５３

参考：近隣駅の地価相場

梶原駅(地価相場 413,000円/㎡)王子神谷駅(地価相場 378,000円/㎡)栄町駅(地価相場 408,000円/㎡)王子駅(地価相場 413,000円/㎡)荒川車庫前駅(地価相場 419,000円/㎡)上中里駅(地価相場 439,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード