地域要因

南小岩6丁目のフラワー通り沿いに大規模店舗が開業した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小売店舗が建ち並ぶ駅前通りの商業地域であるが、収益価格は賃貸市場の回復の遅れから、元本価値に見合った賃料を収受しえず、低めに試算された。一方の比準価格は江戸川区内各駅周辺から収集した豊富な資料に裏付けられた精度の高い価格が求められた。以上より、代表標準地との検討を踏まえたうえで、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特段の変動はみられない。街区の整然性はやや劣るが、JR小岩駅北口から蔵前橋通りを渡らない徒歩圏であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JR小岩駅徒歩圏の混在住宅地に存し、賃貸物件も散見されるが、周辺含め取引は自己の居住用目的のものが大半である。対象標準地の画地規模と基準容積率を考慮すると、効率的な収益目的の建物想定は限界があると判断される。主たる需要者の意思決定は、収益性よりも居住の快適性等を重視するとみなされることから、相対的信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は店舗、事務所等が立ち並ぶ区内有数の商業地域であり、また、駅前広場整備のための地区計画も決定され需要の増加が期待される。

地域要因の将来予測

小岩駅前至近の繁華性の高い商業地であり、賃料、空室率とも目立った動きはなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。商業地としての立地条件の良い地域であり、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、駅に近い店舗立地の取引事例から試算されており実証的な価格である。また、収益価格も適切な収支前提に基づき試算されており、両試算価格とも信頼性は高い。対象地は駅前立地で希少性が高く、安定的に収益の見込まれる土地であり、収益性と資産としての安定性を考慮した価格形成が行われるものと思料する。したがって、本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、周辺地域も含めて一定の需要が認められる地域である。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等の建ち並ぶ住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の住宅地域であり、地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には共同住宅も存するものの、投資目的の取引は少なく、収益性よりも利便性や居住の快適性が重視されて価格が形成される傾向が強い。よって、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小岩駅からやや離れた近隣商店街に位置しており、商圏は狭く、空き店舗も散見される。一方で金融緩和等により住宅の需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は小岩周辺商業地の取引事例により試算されており、地域の実勢を反映している。収益価格は、周辺に賃貸物件は見られるが地主による土地活用が多く、また日影規制の影響で容積率を消化できないため低位に試算された。主たる需要者は自己使用を目的とした小規模事業者または個人であるという市場特性や、住宅としての取引が多い現状に鑑み、比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小岩駅周辺地区まちづくり計画が進行中であり、サンロードの拡幅に向け、土地の買収が始まった。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。交通利便性の高い地域で、需給が安定しており、地価水準は上昇すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域で、賃貸物件も多くみられるが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられており、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い蔵前橋通り沿いの商業地域で、需要は安定的。JR小岩駅周辺の再開発予定地域からは距離があり、地域要因に特段の影響は見られない。

地域要因の将来予測

マンション、事業所等が混在する路線商業地域で、地域要因に格別の変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。地価は引き続き微増傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件では区内商業地域で成約した対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、対象不動産は駅からの接近性がやや劣るが、賃貸用物件が立地する商業地域であり、収益性からの価格検討も要する。よって、相対的規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR小岩駅から徒歩限界域の住宅地域であり、住宅地に対する安定した需要から地価は緩やかな上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因がないことから、当分の間は現状のまま推移すると予測する。不動産需要は堅調であり、地価動向はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が多い住宅地域であり、小岩駅及び京成小岩駅を最寄駅とする多数の信頼性ある取引事例が得られた。これに対して純粋な賃貸用建物の建設を目的とする収益性を重視した取引は少なく、得られた収益価格はやや低位に求められた。以上より、自己使用目的の取引が主で、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。河川後背地の住宅地であり、人気はそれ程高くない。

地域要因の将来予測

小岩駅を最寄駅とする一般住宅の多い住宅地域であり、特別な変動要因はなく現状程度で推移すると思われる。駅からやや離れ橋を渡っての河川後背地であり、人気がもうひとつで地価は微増程度と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、小岩駅中心に多数の取引事例から求められたもので、実証的で説得力がある。投資用でなく自宅用としての需要が大半である。住宅地では収益性より居住の快適性が重視される傾向があり、また、低層住宅が標準的であることから、収益価格は低位に求められたものと思われる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から距離があり、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。居住環境に特段の変化は見られない。地価は横ばいもしくは緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、横ばいもしくは緩やかな上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅であるJR総武線小岩駅から距離があり、居住の快適性を重視する住宅地域であるため、賃料水準が低めに形成され、市場性を反映した比準価格に比べて収益価格はやや信頼性に欠ける。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅であるJR総武線小岩駅からやや距離のある徒歩圏にあり、居住の快適性を重視する住宅地域であって、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く、収益価格がやや低位に試算された。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。

地域要因の将来予測

低層住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。最寄駅からやや遠いが、最寄駅の利便性が良く実需があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から実際の取引事例を多数収集して正常な事例を選択して求めており、市場の実勢を示している。収益価格は収益性を的確に示す価格であるが、比準価格との乖離が大きくて規範性が劣る。近隣地域は自用の住宅地を求める需要者が中心であり、比準価格は多数の戸建住宅地の取引事例の中から適切な取引事例を選択して求めており説得力に優れている。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。