東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１(小岩駅・京成小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,130,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１(東京都江戸川区西小岩１−２３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,130,000円/㎡としました。

東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
住居表示西小岩１−２３−１３
価格1,130,000円/㎡
交通施設、距離小岩、80m
地積495㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大型、小型店舗、銀行が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北東9.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格1,130,000円/㎡
個別的要因希少性があり、代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度はすぐれている。個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域は店舗、事務所等が立ち並ぶ区内有数の商業地域であり、また、駅前広場整備のための地区計画も決定され需要の増加が期待される。
地域要因の将来予測小岩駅前至近の繁華性の高い商業地であり、賃料、空室率とも目立った動きはなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。商業地としての立地条件の良い地域であり、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね城東地区の主要駅周辺の商業地域で、特にJR総武線沿線の商業地域は代替性が高い。需要者の中心は、個人資産家を含む幅広い投資家層であり、ファンド等も利回り次第では、投資対象とすることができる立地である。市場における優良投資物件は限定的であり、都心周辺区においても駅至近の希少性の高い物件への需要は高まってきている。投資用物件は需要者、物件の個別性が強く、中心的な価格帯を把握することはむずかしい。
一般的要因相続税対策等により収益不動産に対する需要が高まりを見せているが、供給は限定的であり、利回りは低下傾向にある。

岡田生氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田生
価格1,120,000円/㎡
個別的要因駅前商業地として代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にあり、特筆すべき個別的要因の変動は特にない。
地域要因小岩駅前の商業地域であり、主街路における繁華性は高い。需要は比較的旺盛であり、地価は上昇傾向での推移が続いている。
地域要因の将来予測平成26年3月にJR小岩駅周辺地区地区計画が都市計画決定された。価格時点現在において具体的な内容は協議段階にあるものの、将来的には地域性の向上が期待される。
市場の特性同一需給圏は東京都23区東部から北部にかけての駅前に所在する商業地域又はこれに準ずる繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、自用の店舗経営者のほか、中長期的に賃貸経営を行うことを企図する地元の不動産業者又は個人等が考えられる。優良な投資物件の供給は限定的であり、稀少性の高い商業地の地価は依然として上昇傾向が続いている。取引の中心となる土地の価格水準は100∼130万円／㎡程度、総額は多様であり中心価格帯は特に見出せない。
一般的要因江戸川区の人口は微増傾向が続いている。建築費の高止まりや将来的な消費税増税等の不安要素はあるが、不動産市況は総じて堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度73348440000001
北緯 139度8807076

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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