東京都江戸川区東松本２丁目８０７番２(小岩駅・新小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


244,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東松本２丁目８０７番２(東京都江戸川区東松本２−５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を244,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東松本２丁目８０７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東松本２丁目８０７番２
住居表示東松本２−５−７
価格244,000円/㎡
交通施設、距離小岩、2,000m
地積118㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートのほか空地もある住宅地域
前面道路の状況北5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格244,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度は、普通程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地としては手ごろな価格の住宅が多く需要層は厚い。住宅需要は堅調で地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏外であるが熟成した住宅地域であり、当分の間現状のまま推移するものと予測する。駅からやや距離があるため、地価水準は微増傾向にとどまるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね新中川と江戸川に挟まれた総武線、都営新宿線沿線を最寄駅とする江戸川区内の住宅地域である。特に小岩駅を最寄とするバス便地域は代替性が高い。需要者は個人の一次取得者層が主体で、交通利便性よりも価格面を重視する層及び地元密着型の需要者層が中心である。需要者の支払い能力に起因する総額の縛りもあり、市場の中心価格帯は土地70∼80㎡程度の新築戸建住宅で3000万円台半ば程度である。
一般的要因企業の景況感は回復傾向にあるが、一般消費者の消費動向はやや重く、都心部と比較し顕著な需要の増加は見られない。

幹久氏による調査レポート

不動産鑑定士幹久
価格244,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からやや距離を有する既成の住宅地域で、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測最寄り駅からやや距離を有するが、住宅地域として概ね熟成しており、今後ともこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばい程度で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR中央・総武線及び都営新宿線の沿線で、概ね江戸川区の北部に存する住宅地域。需要者の中心は、江戸川区内を中心に隣接する区、市に居住する30代から40代の一次取得者層が多くを占める。最寄駅からやや距離を有しているが、概ね成熟した住宅地域で、需給は安定的である。市場の中心価格帯は、土地が70㎡∼100㎡で2000万円∼3000万円程度、新築の戸建住宅が3500万円∼4500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、江戸川区内の人口はこの1年間で増加している。地価は概ね横ばいからやや上昇で推移した。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,水面,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7172034
北緯 139度8825441

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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