東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０(小岩駅・京成小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


350,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０(東京都江戸川区東小岩６−８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を350,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０
住居表示東小岩６−８−９
価格350,000円/㎡
交通施設、距離小岩、510m
地積78㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格350,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、周辺地域も含めて一定の需要が認められる地域である。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅等の建ち並ぶ住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の住宅地域であり、地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内のJR総武線沿線及び京成線沿線の住宅地域である。需要者の中心は都心へ通勤する区内在住者であるが、一部葛飾区や千葉方面からの流入も見られる。景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。土地は2，500∼3，500万円程度、新築戸建は3，500∼5，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いており、地価は概ね安定的に推移している。区内の総人口は、直近では増加している。

中川太知氏による調査レポート

不動産鑑定士中川太知
価格350,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR小岩駅から徒歩圏で、商店街、公共施設に近く利便性の良好な住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。
地域要因の将来予測一般住宅やアパート等が建ち並ぶ既に土地利用の進んだ地域で、地域要因に格別の変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。駅徒歩圏の住宅地域で、地価は引き続き堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、区北部のJR総武線、京成本線沿線で徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は江戸川区及びその周辺地域の賃貸住宅居住者、都心部へ通勤する会社員である。小岩駅から近い利便性良好な住宅地域で一定の需要がある一方、既に利用の進んだ混在住宅地域で大量の新規宅地供給はなく、需給関係は比較的安定している。取引の中心価格帯は、土地が2，500∼3，500万円程度、新築戸建物件が3，000万円台後半∼5，000万円程度。
一般的要因江戸川区の人口、世帯数は微増傾向が継続。住宅ローン金利低下による需要の下支えもあり、新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7338955
北緯 139度886957

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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