東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５(江戸川駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
333,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５(東京都江戸川区北小岩１−１５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を333,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５ |
| 住居表示 | 北小岩１−１５−５ |
| 価格 | 333,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京成江戸川、600m |
| 地積 | 255㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)5F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | マンション、事業所等が混在する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東25.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中川太知氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中川太知 |
|---|---|
| 価格 | 333,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 交通量の多い蔵前橋通り沿いの商業地域で、需要は安定的。JR小岩駅周辺の再開発予定地域からは距離があり、地域要因に特段の影響は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | マンション、事業所等が混在する路線商業地域で、地域要因に格別の変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。地価は引き続き微増傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域で、特に幹線道路沿いの路線商業地域は代替性が高い。需要者は店舗出店・事業所利用目的の企業、投資目的の個人・法人と考えられる。ロードサイド店舗需要は安定しているが、立地、規模等の条件を備えた物件は一部で、取引は限定的。投資用不動産に対する需要は堅調で、開発目的の不動産事業者の需要も根強い。土地の価格帯は㎡30∼40万円程度で、立地により価格の幅がある。 |
| 一般的要因 | 景気回復傾向を背景に、投資用不動産に対する需要は堅調な状態が継続している。店舗、賃貸住宅の賃料・稼働率は概ね横ばいで推移。 |
川崎信和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川崎信和 |
|---|---|
| 価格 | 333,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 投資用不動産への需要の高まりを受け、賃料水準は大きく変わらないものの、獲得競争は過熱している。 |
| 地域要因の将来予測 | マンション、事業所等が混在する路線商業地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。投資用不動産の獲得競争は進んでおり、希少性の高い物件を中心に地価は上昇していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね、江戸川区及び隣接市区に存する商業地域であり、特に江戸川区内の商業地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、中小の開発業者や沿道型店舗の経営を行う法人等と考えられる。需給動向は、都心の投資用不動産に対する需要増を受け、優良な物件への投資需要は増している。取引される規模にばらつきがあり、取引される価格帯の総額による把握は困難であるが、類似取引事例単価は250∼450千円／㎡と幅広く分布している。 |
| 一般的要因 | 都心で投資用不動産の取得が困難になったことを背景に、当区でも投資用不動産の獲得競争が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度736659 北緯 139度8913177 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区長島町１８６５番東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番５東京都江戸川区東小岩５丁目２７３７番２東京都江戸川区北小岩５丁目２９８番東京都江戸川区北小岩二丁目２３８番４東京都江戸川区北小岩二丁目５３０番２東京都江戸川区上一色二丁目１０７１番２７東京都江戸川区篠崎町四丁目３３６番東京都江戸川区北小岩六丁目３３８番東京都江戸川区東小岩四丁目３０５４番７
参考：近隣駅の地価相場
江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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