東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外(新小岩駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


270,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外(東京都江戸川区本一色３−１９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。

東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外
住居表示本一色３−１９−４
価格270,000円/㎡
交通施設、距離新小岩、1,300m
地積119㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況西5.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

川崎信和氏による調査レポート

不動産鑑定士川崎信和
価格271,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移しているが、総武線徒歩圏外でかつ雑然とした地域であるためその動きは鈍い。
地域要因の将来予測一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね、江戸川区及び葛飾区内に存する住宅地域であり、特に都営新宿線及びJR総武線沿線の駅を最寄り駅とする住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは江戸川区内の1次取得者層が、規模の大きなものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、都心の波及効果を受け住宅需要は増している。市場の中心価格帯は、土地が70∼80㎡で新築総額3500万∼4500万円程度が多い。
一般的要因当区は育児面の支援も充実おり子育て世帯も多く、人口も微増で推移している。都心からの波及効果もあり当区の住宅地への需要は増している。

金築伸樹氏による調査レポート

不動産鑑定士金築伸樹
価格269,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。整形画地であり利便施設が徒歩圏内にあることから、競争力はあるものと思われる。
地域要因住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。JR総武線駅徒歩圏内にあり、相応の住宅需要はある。
地域要因の将来予測新小岩駅が徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等の多い住宅地域であり、特別な変動要因は見当たらず現状程度で推移すると思われる。景気は回復傾向にあり地価水準は横ばいないし緩やかに上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線小岩駅、新小岩駅等を最寄り駅とする総武線沿線の住宅地域である。需要者は、当区及び周辺市区に地縁選好性を有する個人が中心である。旧来からの成熟した住宅地域であり、戸建住宅は区画を細分化したミニ開発が中心である。土地は25∼35百万円、新築戸建住宅は35∼45百万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因区内人口は増加傾向にあるが、高齢化率も増加。景気回復により不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7193332
北緯 139度8701425

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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