東京都江戸川区東小岩１丁目５０６番３８(市川駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


272,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東小岩１丁目５０６番３８(東京都江戸川区東小岩１−５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を272,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東小岩１丁目５０６番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東小岩１丁目５０６番３８
住居表示東小岩１−５−１１
価格272,000円/㎡
交通施設、距離小岩、1,800m
地積174㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.8m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川真司氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川真司
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から距離があり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は横ばいもしくは緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅と中小規模共同住宅が多い住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、横ばいもしくは若干の上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内のJR総武線沿線の住宅地域である。需要者は、江戸川区内在住の個人が中心で、周辺地域からの転入も見られる。戸建住宅の供給が多く、利便性の低いエリアでは需給のバランスが悪くなりつつある。市場の中心価格帯は、土地は2，500万円から3，500万円程度であり、新規戸建住宅では3，500万円から4，500万円程度である。
一般的要因江戸川区の人口は、震災前の人口を回復してなお増加傾向にある。不動産市況は利便性が高い地域を中心に、堅調に推移している。

佐藤智之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤智之
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から距離を有するため、市場競争力でやや劣る住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅、アパートの多い普通住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。需給は概ね安定しており、地価水準は横ばいから若干の上昇で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区北部のJR総武線沿線の住宅地域。需要者の中心は、自己の居住を目的とし、当圏域に地縁的選好性を有する30∼40代の一次取得者層。駅から距離を有する住宅地については市況の回復がやや弱いものの、他地域と比較して割安感があり、需給は概ね安定的に推移している。地価は緩やかな上昇傾向にあり、市場の中心価格帯は土地は100㎡程度で2，000∼3，000万円程度、新築戸建は4，000万円前後である。
一般的要因区内の取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移している。人口は微増傾向で、高齢化が進んでいるが、平均年齢は23区の中で低い水準にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7203615
北緯 139度891421

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江戸川区興宮町３８５番３東京都江戸川区東小岩６丁目３５番１の一部東京都江戸川区二之江町１３６１番２８東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外東京都江戸川区東小岩１丁目５０６番３８東京都江戸川区鹿骨一丁目５０番２外１筆東京都江戸川区南小岩三丁目１２２０番５東京都江戸川区東小岩四丁目３０５４番７東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外

参考：近隣駅の地価相場

市川駅(地価相場 285,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)市川真間駅(地価相場 285,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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