東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２(京成小岩駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


356,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２(東京都江戸川区西小岩４−３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を356,000円/㎡としました。

東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２
住居表示西小岩４−３−１５
価格356,000円/㎡
交通施設、距離小岩、630m
地積99㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況東5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格356,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小岩駅周辺地区まちづくり計画が進行中であり、サンロードの拡幅に向け、土地の買収が始まった。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。交通利便性の高い地域で、需給が安定しており、地価水準は上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の総武線沿線及び京成本線沿線の住宅地域であるが、小岩駅から徒歩圏内の地域との代替性が高い。需要者の中心は区内在住の個人であるが、千葉方面からの流入も見られる。顧客の購買力に未だ向上は見られないので、総額の張る物件に対する需要は若干弱いが、需給は概ね良好である。土地は2，500万円∼3，500万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円∼4，500万円程度を中心に取引されている。
一般的要因江戸川区の人口は微増傾向で推移している。小岩駅周辺で再開発、都営新宿線沿線で区画整理事業が進んでいる。

江藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士江藤美香
価格356,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に特段の変動はみられない。小岩駅周辺地区地区計画が進行しており、サンロードの拡幅事業が認可された。。
地域要因の将来予測区内北部では街区の整然性が相対的に良好な住宅地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準総じて強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は城東地域内JR総武線及び京成電鉄本線駅圏域で、特に「小岩」地区内で最寄り駅から徒歩圏内は代替性が高い。需要者は城東地域及び周辺市の居住者が中心である。従来から相対的に需要が強く価格帯も高い地域であり、特に近隣地域周辺は同一需給圏内でもその傾向が強い。市場の中心価格帯は土地は1㎡あたり30万円台、土地建物総額で4，000万円台となっている。
一般的要因23区内における相対的割安感から、全般的に需要は底堅いが、区内でも地価の上昇基調に二極化がみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7378866
北緯 139度8801686

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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