東京都江戸川区北小岩８丁目５１９番２(新柴又駅・京成小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
291,000円
2017年01月01日に行った東京都江戸川区北小岩８丁目５１９番２(東京都江戸川区北小岩８−７−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を291,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区北小岩８丁目５１９番２ |
| 住居表示 | 北小岩８−７−１４ |
| 価格 | 291,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京成小岩、770m |
| 地積 | 131㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松本裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本裕 |
|---|---|
| 価格 | 291,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。総額がやや嵩むものの、競争力は中程度。 |
| 地域要因 | 周辺住環境は総じて良好であり、引き続き需要は堅調。熟成された住宅地であり、特筆すべき地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。JR沿線は徒歩圏外となるが、京成小岩駅が徒歩圏で利用可能且つ閑静な住宅地のため、地価は微増傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね江戸川区北部、葛飾区中東部の住宅地域。特に京成本線・京成小岩駅徒歩圏の住宅地との代替性が高い。典型的需要者は①都心部に勤務する中所得者層②区内に居住経験のある一次取得者又は地縁者。京成沿線の新築戸建成約価格は、割安感から近時上昇基調にあり、直近では安定的に推移している。平均成約価格は4，000万をやや上回る水準であり一服感が見られるものの、閑静な街並みを形成しており需要は堅調である。 |
| 一般的要因 | 区内人口は、微増傾向にある。平均年齢は都平均よりも低く23区中4番目に若い。取引件数及び住宅着工数は、総じて堅調に推移している。 |
沖健信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 沖健信 |
|---|---|
| 価格 | 290,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特記すべき変動要因は認められないものの、値頃感から戸建住宅の取引も幾分増え、地価は緩やかな上昇となっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。市場動向から判断すると、良質の物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要は多いものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京成本線京成小岩駅、JR総武線小岩駅を中心とする江戸川区北部、葛飾区中東部の住宅地域となる。需要者は江戸川区内、葛飾区内に地縁的選好性を有する個人及び建売業者等を中心に、区外からの需要者も認められる。土地価格は、アベノミクス継続効果の影響も認められ、緩やかな上昇傾向にある。取引は建売住宅が大半を占め、土地単独の取引は少ない。取引価格は、新築で、3，500万から4，500万円程度の物件が需要の中心となる。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復基調を続けている中、マイナス金利の影響から、不動産融資が活発になり、江戸川区においても土地価格が継続的に上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度747799 北緯 139度8843929 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都葛飾区新小岩４丁目４８４番１東京都葛飾区東水元２丁目９５２番２外東京都葛飾区柴又５丁目６００番７東京都葛飾区柴又四丁目３２０番３９東京都葛飾区柴又六丁目６３０番１外１筆東京都江戸川区新田１丁目５３１７番２外東京都江戸川区北小岩５丁目２９８番東京都江戸川区北小岩二丁目５３０番２東京都江戸川区北小岩六丁目３３８番
参考：近隣駅の地価相場
新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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