東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２(小岩駅・京成小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


237,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２(東京都葛飾区奥戸６−１７−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を237,000円/㎡としました。

東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２
住居表示奥戸６−１７−１５
価格237,000円/㎡
交通施設、距離小岩、1,300m
地積148㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東7.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金築伸樹氏による調査レポート

不動産鑑定士金築伸樹
価格237,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。南東向きの整形画地であるが、最寄り駅からやや距離があり、競争力は普通程度と思われる。
地域要因住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。河川後背地の住宅地であり、人気はそれ程高くない。
地域要因の将来予測小岩駅を最寄駅とする一般住宅の多い住宅地域であり、特別な変動要因はなく現状程度で推移すると思われる。駅からやや離れ橋を渡っての河川後背地であり、人気がもうひとつで地価は微増程度と予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線小岩駅、新小岩駅等を最寄り駅とする総武線沿線の住宅地域である。需要者は、当区及び周辺市区に地縁選好性を有する個人が中心である。旧来からの成熟した住宅地域で、戸建住宅は区画を細分化したミニ開発が中心である。土地は20∼30百万円、新築戸建住宅は30∼35百万円程度の物件が需要の中心である。駅から徒歩圏内の住宅地の需要は強いが、バス便、河川背後地の住宅地は人気がやや劣る。
一般的要因区内人口は微増傾向だが、老年人口は増加傾向。景気は回復基調にあり不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。

松本裕氏による調査レポート

不動産鑑定士松本裕
価格237,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。総額がやや嵩み、競争力は中∼やや劣る。
地域要因最寄駅からのアプローチがやや劣る徒歩限界域にあり、又河川背後地のため人気の面ではやや劣る。特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測一部駐車場等の空地も見られるが、特筆すべき地域特性の変動要因は見当たらず、当面現状で推移するものと予測する。河川至近の立地につき価格水準に割安感があり、地価は微増傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね葛飾区中部・南部及び江戸川区北部の住宅地域。特にJR総武線（新小岩・小岩）徒歩限界域の住宅地との代替性が高い。典型的需要者は①都心部に勤務する中所得者層②区内に居住経験のある一次取得者又は地縁者。葛飾区内の徒歩圏外の新築戸建成約価格は、周辺区相場に比し、その割安感から近時上昇基調にある。新築戸建の平均価格は総額3，500万前後で推移しているが、河川背後地等、条件が劣る物件は弱含み傾向にある。
一般的要因区内人口は、微増しているが、老年人口も増加傾向にあり、高齢化が進行している。取引件数及び住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,水面,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7324039
北緯 139度8709224

参考：該当物件周辺マップ

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東京都葛飾区柴又４丁目３１０番５７東京都葛飾区青戸２丁目１００２番１東京都葛飾区金町１丁目８６番１外東京都葛飾区奥戸四丁目１１３３番２東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３東京都葛飾区南水元４丁目２７番４東京都江戸川区南小岩７丁目１９３５番５東京都江戸川区南小岩６丁目１７９９番６東京都江戸川区西瑞江二丁目２２番８２東京都江戸川区南小岩六丁目１５４９番５

参考：近隣駅の地価相場

小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)京成立石駅(地価相場 344,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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