東京都江戸川区西小岩１丁目１７７５番８(小岩駅・京成小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
340,000円
2017年01月01日に行った東京都江戸川区西小岩１丁目１７７５番８(東京都江戸川区西小岩１−１０−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を340,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区西小岩１丁目１７７５番８ |
| 住居表示 | 西小岩１−１０−５ |
| 価格 | 340,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小岩、600m |
| 地積 | 86㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.5m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江藤美香氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江藤美香 |
|---|---|
| 価格 | 340,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。規模の面から、需要の中心価格帯に収まり、個別的要因を含め、競争力の程度は中の上である。 |
| 地域要因 | 地域に特段の変動はみられない。街区の整然性はやや劣るが、JR小岩駅北口から蔵前橋通りを渡らない徒歩圏であり、需要は底堅い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は城東地域内JR総武線及び京成電鉄本線駅圏域で、特に「小岩地区」は代替性が高い。需要者は、城東地域及び周辺市の居住者が中心である。需要は堅調だが、細街路や入り組んだ街区が比較的多い熟成した住宅地であり、区画整理等で街区の整然性が優る地域との比較では競争力はやや軟化傾向である。市場の中心価格帯は土地は1㎡あたり30万円台、土地建物総額で4，000万円台となっている。 |
| 一般的要因 | 23区内における相対的割安感から、全般的に需要は底堅いが、区内でも地価の上昇基調に二極化がみられる。 |
金築伸樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金築伸樹 |
|---|---|
| 価格 | 341,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。整形画地であり利便施設が徒歩圏内にあることから、競争力はあるものと思われる。 |
| 地域要因 | 住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。JR小岩駅の徒歩圏内にあることから根強い住宅需要がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR総武線小岩駅、京成本線京成小岩駅等を最寄り駅とする江戸川区北部の住宅地域である。需要者は、当区に地縁選好性を有する個人が中心である。旧来からの成熟した住宅地域であり、必ずしも街路や区画は整然としていない。戸建住宅は建売住宅が中心であり、交通利便性が良いため住宅需要はある。土地は25∼35百万円、新築戸建住宅は40∼45百万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 区内人口は増加傾向にあるが、高齢化率も増加。景気回復基調により不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7324734 北緯 139度8771274 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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