東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２(小岩駅・江戸川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


305,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２(東京都江戸川区南小岩４−７−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を305,000円/㎡としました。

東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２
住居表示南小岩４−７−２
価格305,000円/㎡
交通施設、距離小岩、1,400m
地積158㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅及び共同住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況南西4.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川真司氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川真司
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや距離があり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、若干の上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内のJR総武線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、区内在住の一次取得者で、地元住民等の地縁的選好性が比較的高い。戸建住宅の供給は多いが、最寄駅から近く利便性が高い物件の需要は底堅いものの、利便性が低い物件は、市場滞留期間が長くなってきている。市場の中心価格帯は、土地は2，500万円から3，500万円程度であり、新規戸建住宅では3，500万円から4，500万円程度である。
一般的要因江戸川区の人口は、震災前の人口を回復してなお増加傾向にある。不動産市況は利便性が高い地域を中心に、堅調に推移している。

金築伸樹氏による調査レポート

不動産鑑定士金築伸樹
価格306,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。南西向きの整形画地であり利便施設が徒歩圏内にあることから、競争力はあるものと思われる。
地域要因住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。JR総武線駅徒歩圏内にあり、相応の住宅需要はある。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅等の多い住宅地域であり、特別な変動要因は見当たらず現状程度で推移すると思われる。景気は回復傾向にあり地価水準は横ばいないし緩やかに上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線小岩駅、新小岩駅等を最寄り駅とする総武線沿線の住宅地域である。需要者は、当区及び周辺市区に地縁選好性を有する個人が中心である。旧来からの成熟した住宅地域であり、戸建住宅は区画を細分化したミニ開発が中心である。土地は25∼35百万円、新築戸建住宅は35∼45百万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因区内人口は増加傾向にあるが、高齢化率も増加。景気回復により不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7218722
北緯 139度8834716

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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