東京都江戸川区鹿骨４丁目１４４番(新柴又駅・京成小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


246,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区鹿骨４丁目１４４番(東京都江戸川区鹿骨４−７−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を246,000円/㎡としました。

東京都江戸川区鹿骨４丁目１４４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区鹿骨４丁目１４４番
住居表示鹿骨４−７−１３
価格246,000円/㎡
交通施設、距離篠崎、1,800m
地積132㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東8.6m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本裕氏による調査レポート

不動産鑑定士松本裕
価格247,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。戸建住宅用としては総額がやや嵩み、競争力は中以下。
地域要因篠崎駅、小岩駅両駅からバス便エリアにあり、人気の面では劣る。農地、駐車場等の空地も散見されるが、特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測一部農地、駐車場等の空地も見られるが、当面現状で推移するものと予測する。交通利便性が劣る立地にあるものの街路が整然とした住宅地であり、地価は横這いから微増傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区北中部の住宅地域。特に都営新宿線・篠崎駅又はJR総武線・小岩駅からバス便住宅地域との代替性が高い。典型的需要者は①都心部に勤務する中低所得者層②江戸川区に居住経験のある一次取得者又は地縁者。江戸川区内の徒歩圏外の新築戸建成約価格は、値ごろ感から概ね安定的に推移している。交通利便性は劣るものの，閑静な住環境を有するため、一定の需要は見込まれる。中心価格帯は新築戸建で3，500∼4，000万である。
一般的要因震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格245,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度は、普通程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地としては手ごろな価格の住宅が多く需要層は厚い。住宅需要は堅調で地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏外であるが宅地開発は進んでおり、今後は区画の細分化が進んでゆくものと予測する。駅からやや距離があるため、地価水準は微増傾向にとどまるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね新中川と江戸川に挟まれた都営新宿線各駅及びJR小岩駅を最寄駅とする江戸川区内の住宅地域である。特に篠崎駅を最寄とする地域は代替性が高い。需要者は個人の一次取得者層が主体で、交通利便性よりも価格面を重視する層及び地元密着型の需要者層が中心である。景気動向は好転しつつあるが、需要者からの総額の縛りは依然として存在する。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で3000万円台前半から4000万円程度である。
一般的要因企業の景況感は回復傾向にあるが、一般消費者の消費動向はやや重く、都心部と比較し顕著な需要の増加は見られない。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度74826431274414
北緯 139度88584899902344

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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