東京都葛飾区細田５丁目３５５番２(京成小岩駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


284,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区細田５丁目３５５番２(東京都葛飾区細田５−６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。

東京都葛飾区細田５丁目３５５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区細田５丁目３５５番２
住居表示細田５−６−１２
価格284,000円/㎡
交通施設、距離小岩、1,200m
地積219㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北澤隆夫氏による調査レポート

不動産鑑定士北澤隆夫
価格284,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR小岩駅から徒歩限界域の住宅地域であり、住宅地に対する安定した需要から地価は緩やかな上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測地域内に特段の変動要因がないことから、当分の間は現状のまま推移すると予測する。不動産需要は堅調であり、地価動向はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線、京成線沿線、特に小岩駅及び京成小岩駅を最寄駅とする葛飾区南東部、江戸川区北部の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人、都心へ通勤する一次取得者層である。熟成した住宅地でありマイナス金利の影響もみられつつあることから、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、新築戸建の場合3，500∼4，000万円程度で取引が行われている。
一般的要因自然減を上回る流入で、人口は微増傾向にある。雇用や所得環境の改善、良好な資金調達環境の継続が、購買者の実需を支えており需要は底堅い。

工藤貴好氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤貴好
価格284,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。
地域要因小岩駅徒歩圏限界域に位置し、住宅が多く見られる地域。駅から離れるが住宅需要は安定しており、金融緩和等により取引価格はやや上昇基調にある。
地域要因の将来予測低層一般住宅のほかアパート等も見られる駅からやや距離のあるの住宅地域。住宅需要はおおむね安定的に推移している。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR総武線沿線の江戸川・葛飾区内の住宅地域で、駅から徒歩限界域の地域が代替性が高い。需要者は両区内居住の個人が中心で、地域外からの転入も見られる。都心にも近く、生活利便性も高いため人気のある住宅地となっており、底堅い需要が認められる。金利低下により需要者の購買可能額が上昇してきているが、駅から遠い住宅地では価格の動きは小さい。新築の戸建物件は敷地100㎡以下で総額4000万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7394058
北緯 139度873969

参考：該当物件周辺マップ

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東京都葛飾区奥戸４丁目１２５０番２及び１２５０番４東京都葛飾区東水元２丁目９５２番２外東京都葛飾区青戸２丁目１００２番１東京都葛飾区金町１丁目８６番１外東京都葛飾区細田四丁目２０番１４東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３東京都江戸川区南小岩７丁目１９３５番５東京都江戸川区南小岩６丁目１７９９番６東京都江戸川区北小岩２丁目８１８番４東京都江戸川区西小岩一丁目１９５８番外１筆

参考：近隣駅の地価相場

京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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