東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２(小岩駅・京成小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


564,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２(東京都江戸川区南小岩７−１７−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を564,000円/㎡としました。

東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
住居表示南小岩７−１７−１
価格564,000円/㎡
交通施設、距離小岩、370m
地積76㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ駅前通りの商業地域
前面道路の状況西15.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格564,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南小岩6丁目のフラワー通り沿いに大規模店舗が開業した。
市場の特性同一需給圏は江戸川区、葛飾区、江東区内の鉄道沿線で、各駅の駅前及び駅周辺の商業地域。需要者の中心は小売、サービス業を営む区内外の法人事業者又は個人事業主である。景気回復とともに客足の流れも上向くと予測され、需給は強含み。最近はマンションが活況で、比較的まとまった土地は共同住宅用地として取引されることも増えており、用途の多様性から需要の中心となる価格帯は把握できないのが現状である。
一般的要因大規模小売店舗は良好な背後地を抱え堅調であるが、小規模商店数は減少している。

金築伸樹氏による調査レポート

不動産鑑定士金築伸樹
価格564,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。駅前商店街の一角にあることからそれなりの競争力はあるものと思われる。
地域要因小岩駅前商業地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。付近で超高層マンションが竣工したが影響度は少ない。
地域要因の将来予測小岩駅前のアーケード商店街であり地域要因に大きな変化は無く、当面は現状程度で推移すると思われる。景気は回復傾向にあり地価水準は緩やかに上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区、葛飾区全域における商業地域である。需要者は地縁選好性を有する個人事業者、中小法人等が中心である。当地域の商況はそれ程景気回復の影響は受けていないため、商業地の取引は活発ではない。店舗・事務所から共同住宅用地への転向も見受けられ、まとまりのあるマンション用地の需要は強い。取引価格はばらつきがあるものの、1㎡当たり35∼60万円程度が多い。また、賃料は横ばい傾向にある。
一般的要因区内人口は増加傾向にあるが、高齢化率も増加。景気回復により不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7299904
北緯 139度8816243

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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