東京都葛飾区東新小岩２丁目１３２番１(小岩駅・新小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


302,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区東新小岩２丁目１３２番１(東京都葛飾区東新小岩２−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を302,000円/㎡としました。

東京都葛飾区東新小岩２丁目１３２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区東新小岩２丁目１３２番１
住居表示東新小岩２−４−１１
価格302,000円/㎡
交通施設、距離新小岩、1,200m
地積125㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

権藤幸憲氏による調査レポート

不動産鑑定士権藤幸憲
価格301,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。
地域要因の将来予測低層住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。最寄駅からやや遠いが、最寄駅の利便性が良く実需があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は葛飾区内の最寄駅から徒歩圏限界付近の住宅地域である。需要者の中心は自用の住宅を求める個人及び販売目的の中小不動産業者である。市場の中心価格帯は土地で3000万円前後、土地建物で3500万円∼4000万円程度、建売では土地を細分化して3500万円前後である。近隣地域は最寄駅からやや遠いが、都心への交通利便性及び生活上の利便性が比較的良く、需要が堅調であることから、地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、当該地域の住宅需要の増加等、地価に影響が及んできている。

森川正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士森川正夫
価格302,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅への接近性はやや劣るが熟成した既成の住宅地域である。都心への接近性が良いので地価はやや上昇傾向である。
地域要因の将来予測最寄駅からやや離れた住環境や利便性が良い既成住宅地域である。格段の地域要因の変動もないので、当面の間は現状維持のまま推移すると予測する。地価は、景気回復の影響を受けやや上昇するものと考える。
市場の特性同一需給圏はJR総武線、京成線各沿線の最寄駅から徒歩圏限界付近の住宅地域。需要者層はマイホームを購入する社会人及び建売業者や規模の大きなものはマンションデベロッパー。中心価格帯は、土地売りで2，000∼3，000万円、建売で3，500∼4，500万円である。近隣地域は駅からやや遠いが都心への接近性、生活の利便性が良いので、需要が堅調で地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因円高是正・株価上昇で景気は回復傾向にある。資金調達環境も改善した為、地価は微増傾向となった。葛飾区の1年間の人口は約0．6％増である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7238576
北緯 139度8655011

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)京成立石駅(地価相場 344,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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