東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外(篠崎駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


271,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外(東京都江戸川区鹿骨３−１７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を271,000円/㎡としました。

東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
住居表示鹿骨３−１７−１１
価格271,000円/㎡
交通施設、距離篠崎、1,700m
地積188㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所、店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、アパート等が混在する路線商業地域
前面道路の状況北東15.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格270,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。他の代替、競争関係にある不動産との優劣、競争力の程度は、普通である。
地域要因周辺での宅地化が進行しており、店舗需要のほか、住宅地としての需要も見られる路線商業地域である。
地域要因の将来予測事務所、店舗、マンション等が混在する路線商業地域であり、当分の間現状のままで推移するものと予測する。駅から徒歩圏外の路線商業地であり、地価水準は微増傾向にとどまるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区及び葛飾区の幹線道路沿いの地域であり、特に江戸川区内の小岩、篠崎を中心とする地域は代替性が高い。需要者は、主としてコンビニエンスストアなどの小規模商店や小規模事業所を営む自営業者と考えられるが、事業用地としての需要は減少している。中小事業地は業種、規模による個別性が強く、中心価格帯を把握することは難しいが、総額を反映して単価は周辺住宅地と比べ安くなる傾向にある。
一般的要因相続税対策等により収益不動産に対する需要が高まりを見せているが、供給は限定的であり、利回りは低下傾向にある。

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因区画整理事業や戸建住宅開発の進捗による背後地の充実が見られる。
地域要因の将来予測事務所、店舗、アパート等が混在する路線商業地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。周辺住宅地の地価が上昇しており、地価水準は上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区及び葛飾区の幹線道路又は準幹線道路沿いの地域。需要者の中心は地元事業者の外、規模の大きいものは区内外の投資目的の法人、開発業者等である。景気回復とともに、比較的まとまった土地はマンション用地として取引されることも増えており、規模が大きいほど需要は強含み。画地規模の大小、交通アクセスの良し悪し、用途の多様性から取引される価格には幅があり、需要の中心となる価格帯は把握できないのが現状である。
一般的要因幹線道路沿いの地域は外食店舗等沿道サービス施設が低迷しており、他用途への転換が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度715715
北緯 139度8921099

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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