東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５(市川駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


363,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５(東京都江戸川区中葛西７−２３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を363,000円/㎡としました。

東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５
住居表示中葛西７−２３−１３
価格363,000円/㎡
交通施設、距離葛西、860m
地積136㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川真司氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川真司
価格363,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内であり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、区内の一次取得者で、周辺地域からの流入も見られる。住宅の供給が少ない一方で、不動産業者の建売用地の取得意欲が強く、都心へのアクセスもよいため住宅の需要は潜在的に大きい。市場の中心価格帯は、土地は3，000万円から4，000万円程度であり、新規戸建住宅では4，000万円から5，500万円程度である。
一般的要因江戸川区の人口は、震災前の人口を回復してなお増加傾向にある。不動産市況は利便性が高い地域を中心に、堅調に推移している。

勝田晴彦氏による調査レポート

不動産鑑定士勝田晴彦
価格363,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的な住宅地であり、競争力は普通程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因葛西駅から徒歩10分程度の幹線道路背後の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。地価はやや強含み傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成している。葛西地区は都心のベッドタウンでもあり、消費増税やオリンピックに向けた積極的取引も見られ、建売業者の取得意欲も堅調である。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は1次取得者層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等である。葛西地区は都心へのアクセスが良く、都内では比較的値頃感もあり、建売業者の取得意欲も堅調である。近隣地域は公共施設や教育施設等にも恵まれており比較的安定した需要が見込まれる。土地は100㎡程度で3，500万円程度、新築の戸建物件は4，500万円程度が取引の中心。
一般的要因消費増税反動減からの回復傾向が見られ住宅着工は概ね横ばいで推移している。人口は高齢化の進行も認められるが23区では3番目に若い区である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度72124099731445
北緯 139度89273071289062

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市川駅(地価相場 285,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)市川真間駅(地価相場 285,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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