東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番５(小岩駅・京成小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


375,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番５(東京都江戸川区東小岩６−８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を375,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番５
住居表示東小岩６−８−１３
価格375,000円/㎡
交通施設、距離小岩、500m
地積163㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の小売店舗ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況南9.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤貴好氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤貴好
価格376,000円/㎡
個別的要因格差率に変動はないが、日影規制により建物の高さが規制され、容積率を十分に消化できないことから、金融緩和局面でも需要は弱い。
地域要因小岩駅からやや離れた近隣商店街に位置しており、商圏は狭く、空き店舗も散見される。一方で金融緩和等により住宅の需要は旺盛である。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区、葛飾区内の駅周辺以外の近隣または路線商業地域。需要者の中心は地縁性を持つ地元資本の小規模事業者もしくは個人であり、幹線道路沿いの大規模画地についてはマンションディベロッパーの投資もみられる。概して商況は厳しく、空き店舗も多く見られ、商業テナントの新規需要は医療、美容院、学習塾等に限られる。金融緩和下においても投資家の目線からやや外れており、価格動向としては周辺住宅地の価格水準に近づく傾向にある。
一般的要因東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

川崎信和氏による調査レポート

不動産鑑定士川崎信和
価格373,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因小売り店舗としての需要は厳しいものの、利便性は高いため地域であるため、周辺の住宅地と同様に緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中層の小売店舗ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、旧来型の商店街の経営環境は厳しいものがあり、次第に住宅地へと移行していくものと予測する。利便性が高いため地価は堅調に上昇していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区及び隣接市区に存する商業地域であり、特に江戸川区内の近隣商業地域は代替性が高い。需要者の中心は、自営目的の小規模事業者、個人のほか、賃貸目的の個人、法人も想定される。旧来型の商店としての需要は厳しいものの、賃貸住宅としての需要は堅調である。市場の中心価格帯は周辺の住宅地とほぼ同等水準と推察される。なお、周辺住宅地の中心価格帯は、土地が70∼80㎡で新築総額3500万∼4500万円程度が多い。
一般的要因利便性の高い大型商業施設へ顧客の流出は止まらず、旧来型商店街の経営環境について改善の動きは見られない。一方、住宅需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7336927
北緯 139度8869625

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都江戸川区長島町１８６５番東京都江戸川区南小岩７丁目１９３５番５東京都江戸川区南小岩６丁目１７９９番６東京都江戸川区北小岩２丁目８１８番４東京都江戸川区南小岩７丁目１８０３番東京都江戸川区江戸川６丁目２５番１２東京都江戸川区東小岩５丁目２７３７番２東京都江戸川区北小岩５丁目２９８番東京都江戸川区北小岩二丁目２３８番４東京都江戸川区南小岩三丁目１２２０番５東京都江戸川区西小岩一丁目１９５８番外１筆東京都江戸川区上一色二丁目１０７１番２７東京都江戸川区篠崎町四丁目３３６番東京都江戸川区東小岩四丁目３０５４番７東京都江戸川区南小岩六丁目１５４９番５

参考：近隣駅の地価相場

小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード