東京都江戸川区西一之江３丁目９３２番２４(新小岩駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
289,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区西一之江３丁目９３２番２４(東京都江戸川区西一之江３−３５−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を289,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区西一之江３丁目９３２番２４ |
| 住居表示 | 西一之江３−３５−９ |
| 価格 | 289,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 一之江、1,100m |
| 地積 | 87㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東8.5m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮本隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本隆 |
|---|---|
| 価格 | 289,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない |
| 地域要因 | ほぼ徒歩圏内の住宅地で、需給は安定している。周辺で区画整理事業等が進行中であり、良好な街並みが形成されつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。需給が安定しており、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は都営新宿線沿線の住宅地域で、特に一之江駅北方地域との代替性が高い。需要者の中心は区内在住者であるが、戸建志向の若年層一次取得者層の流入も見られる。若年層を中心に宅地需要には底堅いものがあり、土地区画整理事業等の進捗により、地域性が向上したため、需給は強含み。土地は2，500万円∼3，000万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円∼4，000万円程度を中心に取引されている。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口は震災前より増加している。小岩駅周辺で再開発、都営新宿線沿線で区画整理事業が進んでいる。 |
佐藤智之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤智之 |
|---|---|
| 価格 | 288,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅を中心とした既成住宅地域で、一之江駅西部地区の区画整理事業の進展に伴い、周辺の居住環境が向上してきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等の建ち並ぶ普通住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。需給は概ね安定しており、地価水準は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、江戸川区中部の都営新宿線沿線の住宅地域で、特に都営新宿線「一之江」駅を最寄駅とする住宅地域の代替性が強い。需要者の中心は、自己の居住を目的とする江戸川区及び周辺区に居住する30代∼40代の一次取得者層である。取引は戸建用地または建売住宅が大半で、需給は概ね安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地が2，500∼3，000万円程度、新築戸建が3，500∼4，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 区内の取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移している。人口は微増傾向で、高齢化が進んでいるが、平均年齢は23区の中で低い水準にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度714556 北緯 139度8686401 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都葛飾区新小岩１丁目１３３８番１の一部東京都葛飾区新小岩４丁目３８６番４東京都葛飾区西新小岩一丁目７３５番東京都江戸川区松本町１５４番１東京都江戸川区松島４丁目１０４６番６東京都江戸川区新田２丁目２８７４番内東京都江戸川区中央３丁目１６６８番東京都江戸川区中央一丁目１３６５番２外２筆東京都江戸川区中葛西四丁目６番６東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
参考：近隣駅の地価相場
新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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