地域要因

矢川駅周辺の近隣商業地域で、店舗の連坦性等が劣る。小型店舗が多く、共同住宅地化が進んでいる。

地域要因の将来予測

駅に近い小売店舗、飲食店等が混在する近隣商業地域であるが、繁華性が劣り、当面は現状で推移するものと予想する。

価格決定の理由

近隣地域一帯は、1階が店舗、2階以上が共同住宅等が標準的利用である。繁華性及び住環境が劣り、土地価格に見合う賃料を収受し得られず、収益還元法は低目に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い既成住宅地域で、住環境も良好であり、住宅需要は安定している。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にマンションが見られる住宅地域であり、駅からも近く、当面は現状維持で推移していくものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域一帯は、駅から近い戸建住宅中心の低層住宅地域であり、収益性より居住性が求められる地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に比較的近い既成住宅地域で、住宅地として継続的な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とする住宅地域であり、駅からも比較的近く、当面は現状のままで推移していくものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域一帯は、駅から比較的近く戸建住宅中心の低層住宅地域であり、収益性より居住性が求められる地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅ナカ施設の整備を終え、今後は国立市等による整備も予定されるが、商勢圏の変化は実質的には小さいものと予測する。

地域要因の将来予測

中央線の高架化工事後にJR及び民間会社、国立市がそれぞれ駅に隣接した施設の建設を予定しており、近隣周辺の商況等の変化には不透明な部分がある。

価格決定の理由

近隣地域は国立駅に近い商業地域で、範囲が狭いため付近での取引事例は少なく、比準価格の試算には立川・調布各駅に近い取引事例も採用したが、要因比較等は妥当である。収益価格は賃料水準等は一般的であるが、中核となる施設がないため、集客力等に限界がある。また古い分譲地のため賃料と地価との牽連性はあまり高くない。したがって比準価格を重視して収益価格も関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は無い。国立市は潜在的に根強い人気がある一方、都心部や駅至近がより選好される昨今の市場動向から、地価上昇は微増に留まる。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅が見られる閑静な住宅地域として熟成しているため特段の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は居住の快適性を指向する住宅地域にあり取引は自用目的が中心であるため、評価手法は取引事例比較法を採用した。事例の採用に当たっては、接近・環境条件等で類似性が高い国立市西地区内より事例を選択しており、求められた比準価格は実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格との検討、及び最近の不動産市場動向を踏まえ、比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件・環境条件等の変化はない。国立府中ICに近く、国道20号等の幹線道路とのアクセスも良いため、物流拠点としての需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

国立府中インターチェンジに近く、国道20号（日野バイパス）や周辺の主要な幹線道路との接続も良好な立地に所在することから、今後とも流通業務施設等の進出が増加するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には物流施設・倉庫・工場・事業所等の自用目的の建物が多く見られ、遊休地等の有効活用のための賃貸用建物も介在するが、収益性に見合った賃料水準が形成されているとはいえない。立地条件と事業全体の採算性を考慮した不動産投資が行われる地域では自用目的の取引により地価水準が形成されるので、地域性と取引市場を考慮した結果、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅需要が強い立川駅勢圏内の住宅地域であるが、戸建住宅地域として純化していないため、地価の上昇は弱い。

地域要因の将来予測

低層専用住宅及びアパートが主体の地域で、ほぼ成熟した地域のため、現状のままで推移するものと予測した。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく効率的な賃貸住宅の経営が難しいため、収益還元法による収益価格は試算しえなかった。比準価格は、代替性の高い類似地域から多数の信頼性のある取引事例を採用し試算され説得力を有する。近隣地域は、戸建住宅が大半を占め、快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域である。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立川駅圏域外であるが、小学校が至近にあり、また、街路の配置の状態も良好であるので、価格は強含みつつある。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の中にアパートも存する住宅地域であるが、事業収支の観点からアパート建築を想定することは非現実であるので収益還元法の適用を断念した。比準価格は、規範性を有する多数の事例から求めており、実証的で信頼性の程度が高い。また、居住の快適性を主眼とした自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格は市場に適合した価格と言える。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺部で建売住宅の供給がみられる程度で、大きい変化はない。地価は横這い乃至微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別の変化はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。住宅地の地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域にはアパートも混在しているが、容積率が低いため土地価格に見合う収益は得られないことから、収益還元法は非適用とした。自らの居住を目的とした需要が中心となることから、主に自用目的の取引事例を比較考量して求めた比準価格は市場の動向を反映しており信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件・環境条件等の変化はない。規模が大きい土地には分譲マンションが増加してきた地域であり、今後も同様の傾向が続くものとみられる。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はないので、当面は共同住宅等の住宅用途を中心に、事業用途も混在する地域として現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、賃貸共同住宅、マンション用地の取引のほか戸建住宅の取引も見られ、土地利用は共同住宅用途が多い。収益物件は遊休地の有効活用のための共同住宅が多く、分譲マンションも多く見られる地域であり、土地価格に対して賃料水準が低めであるため、収益性を価格指標として価格水準が形成されているとは言い難い地域である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅や作業所等が混在している駅からの交通接近条件の劣る地域である。住環境はやや劣る。住宅等の引き合いは弱く地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準的使用は個人住宅やアパート等が中心である。景気回復中であるが、まとまった土地の売りは少ない。また、交通接近条件が劣るので、エンドユーザーの需要も少ない。賃貸市場は形成されているが、交通の便が劣るので賃料は下落している。収益物件の取引は少なく、自己使用不動産の取引が中心である。よって、標準地の価格決定にあたっては、比準価格を標準として、収益価格の性格にも留意して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動はみられない。立川駅から徒歩圏内の利便性が比較的良好な地域として需要は堅調で、地価はやや上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートが見られる既成の住宅地域として熟成しているため特段の変動要因はなく、現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は収益性より快適性を指向する住宅地域で、取引は自用目的が中心である。賃貸物件は旧来の地主による有効活用や節税目的のものが多く、賃料水準に土地への投資採算性が殆ど考慮されていないため、収益価格は低めに求められた。一方、比準価格は錦町・柴崎町を中心に接近条件等で類似性の高い事例を採用しており実証的である。したがって、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに前年価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国立駅徒歩圏の閑静な住宅地域で、値ごろ感があり、需要は安定している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、地域的変化の要因は乏しく、当面、現状のまま推移するものと予測される

価格決定の理由

JR中央線「国立駅」へ徒歩圏にあり、アパートも多く見られ、画地条件によっては収益目的にも合理性が認められるが、対象標準地の規模では、自用目的の取引が主流であり、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立川駅徒歩圏内としてはやや遠いが、居住環境は良好でマンション用地の需要は根強く、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。開発法による価格は、開発計画の策定、販売諸経費の計上、投下資本収益率の査定等その算出過程に想定要素が多いが、開発業者の投資採算価格として、重視すべき価格である。よって、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い既成住宅地域で、住環境も良好であり、住宅地として需要は安定している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、駅からも近く、当面は現状維持で推移していくものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域一帯は、谷保駅から近い戸建住宅中心の低層住宅地域である。賃貸用不動産はほとんど見られず、かつ収益性より居住性が求められる地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。