東京都国立市富士見台４丁目１０番４(矢川駅・西国立駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


343,000円

2017年01月01日に行った東京都国立市富士見台４丁目１０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を343,000円/㎡としました。

東京都国立市富士見台４丁目１０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都国立市富士見台４丁目１０番４
住居表示 
価格343,000円/㎡
交通施設、距離矢川、90m
地積283㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

萩原謙介氏による調査レポート

不動産鑑定士萩原謙介
価格343,000円/㎡
個別的要因個別的要因に大きな変化はない。
地域要因矢川駅周辺の近隣商業地域で、店舗の連坦性等が劣る。小型店舗が多く、共同住宅地化が進んでいる。
地域要因の将来予測駅に近い小売店舗、飲食店等が混在する近隣商業地域であるが、繁華性が劣り、当面は現状で推移するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は国立市、国分寺市、立川市の駅周辺の近隣商業地域で、中小規模の店舗・事務所、共同住宅等が混在しており、大規模な収益物件は少ない。主な需要者は地縁性を有する法人・個人、不動産業者等である。JR南武線沿線の駅周辺の商業地は連坦性等が劣り、衰退傾向にあり共同住宅地化が進んでいる。JR南武線沿線の駅周辺に位置する中小規模の土地は更地で㎡当たり30万円から50万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因経済の先行きは不透明感が残るが、雇用や所得は改善し、低金利等により、高額物件を除けば需要は多い。地価は横ばい又はやや上昇で推移している。

岡亨氏による調査レポート

不動産鑑定士岡亨
価格342,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地である。市場競争力はやや劣る。特に個別的要因に変動は見られない。
地域要因矢川駅に近い繁華性の劣る商店街に存しているので、大手スーパーや量販店等に顧客を奪われ商業性は低い。今後もこの傾向は続く。
地域要因の将来予測中低層店舗併用住宅等が存する駅に近い近隣商業地域であるが、郊外に進出しているスーパーやコンビニ等に押され、収益は低下している。今後はこの状況はしばらく続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏内の類似地域はJR南武線矢川駅を中心に、西国立駅、谷保駅の各駅前の商店街が競争代替関係にあると判定した。郊外の駅前商店街はコンビニ等の進出で転廃業が見られる。商店よりも容積率400％を生かした共同住宅への建て替えで収益の確保を目指している。これらの地域の需要者の中心は個人事業者や地元地縁者である。土地100㎡付き、新築マンションで110，000千円前後が需要の中心と思われる。
一般的要因日本経済は回復過程にあり、失業率も低下し、求人倍率も上がっているが、消費が伸び悩んでいる。中国の成長鈍化もあるが、景気は浮揚している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6857898
北緯 139度4315864

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

矢川駅(地価相場 302,500円/㎡)西国立駅(地価相場 309,000円/㎡)谷保駅(地価相場 303,000円/㎡)万願寺駅(地価相場 188,000円/㎡)国立駅(地価相場 309,000円/㎡)柴崎体育館駅(地価相場 263,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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