東京都日野市大字日野７７７３番１５６(甲州街道駅・万願寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


185,000円

2017年01月01日に行った東京都日野市大字日野７７７３番１５６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を185,000円/㎡としました。

東京都日野市大字日野７７７３番１５６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都日野市大字日野７７７３番１５６
住居表示 
価格185,000円/㎡
交通施設、距離甲州街道、600m
地積145㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中嶋敏氏による調査レポート

不動産鑑定士中嶋敏
価格184,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が多い住宅地域で、街路条件・環境条件等の地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変化が認められないので、現状のまま推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は日野市を中心に周辺市に及ぶ住宅地域一帯と把握した。需要の中心は自らの住宅を求める一次取得層を中心とした勤労所得層となる。価格については、低金利、住宅優遇税制等の一般的要因を反映して小率ながら上昇傾向にあり、総額的には新築戸建て住宅で4000万円前後が標準的流通価格である。
一般的要因景気回復と低金利、住宅優遇税制等の取得層の取得能力の向上により、住宅地全般強含んでいるが、地域、物件による選別は厳しい。

岡亨氏による調査レポート

不動産鑑定士岡亨
価格185,000円/㎡
個別的要因区画・街路は比較的整然とし地域で、面積が145㎡と適正規模にあるので需要は存する。
地域要因中小規模の住宅が建ち並ぶ地域である。甲州街道駅に近いので需要は存する。
地域要因の将来予測万願寺区画整理地区に隣接している地域であるので、同地区が整備されれば、影響を受け、住宅の建て替えが増えると予測される。
市場の特性同一需給圏内の類似地域は多摩都市モノレール線の甲州街道駅から徒歩圏内の圏域である。隣接する万願寺第二土地区画整理事業が進捗中でインフラが整備されている。その影響で区域内では土地の細分化が行われ新築分譲住宅が建設されている。需要者の中心は40代から50代前半のサラリーマン層で地元や他地域からの転入者が多く見られる。土地は100㎡で1，900万円前後、新築で3，600万円前後が中心価格帯である。
一般的要因日本経済は回復過程にあり、失業率も低下し、求人倍率も上がっているが、消費が伸び悩んでいる。中国の成長鈍化もあるが、景気は浮揚している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6784679
北緯 139度4136742

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲州街道駅(地価相場 212,000円/㎡)万願寺駅(地価相場 188,000円/㎡)柴崎体育館駅(地価相場 263,500円/㎡)矢川駅(地価相場 302,500円/㎡)高幡不動駅(地価相場 130,000円/㎡)日野駅(地価相場 217,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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