地域要因

最寄駅の西側部分に南北自由通路が完成したので人の回遊性が期待される。地域性や最寄駅の乗降客数等に大きな変化はなく、特に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国内景気の回復や海外の景気動向等の影響を受け、不動産投資意欲が回復しているが、当市内における商業地の需要にはまだ大きな影響はない。対象標準地が駅前広場に面するという個別性等を考慮の上、市場性を反映した同一需給圏内の類似の取引事例に基づく比準価格と、対象標準地の収益性に着目した収益価格を相互に関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は上昇を継続した。

地域要因の将来予測

低層住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は不動産市場で実際に生起した対象地周辺の取引事例より求めたもので重視する。収益価格は、近年相続対策等も含めて収益物件に対する需要が根強いこと、及び多数の小規模な中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は強含みで推移した。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として今後も安定した環境を維持し、地価の動向は、横ばい傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は対象地周辺より収集した取引事例より求めたもので重視する。収益価格は対象地の規模が小さいため、収益採算性にやや馴染まぬ面もあるが、小規模な中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。競合物件との比較において一定の競争力を有し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地域で、閑静な住環境を維持している。当分は現状を維持すると考えられる。登戸駅周辺の整備の進展により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が混在する地域で、最近は収益目的の土地取引も多く、土地価格に見合う賃料市場が形成されているため、比準価格、収益価格がほぼ近似した価格で試算された。従って、比準価格、収益価格のほぼ中庸値を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。環境良好で供給少なく底堅い需要があることから、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域。従来から土地供給が少ないエリアで需要は旺盛。地域要因に特段の変動はなく、画地規模の大きい土地については不動産事業者による敷地の細分化も緩やかに進行しつつある。

価格決定の理由

近隣地域は中小マンションが比較的多く建ち並ぶ住宅地域であるが、賃貸マンション用地として土地取引が行われるケースは少なく、地主が税務対策として所有している土地に賃貸マンションを建設する場合も多い。必ずしも地価に対応した賃料水準が形成されているということではない。そこで豊富な取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に、やや規範性に劣る収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅接近性が良好で、かつ平坦な住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地として、当分は現況のまま推移すると予測する。地価は景気改善の影響で上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等も見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。取引に際しては収益性より快適性が重視されるので、実証的な比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い低層住宅地域で、人気のある地域であるが、住環境はやや劣る。賃貸需要も見込めるので需要は堅調で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因は見られない。最寄り駅や小学校に近い等の地域性を反映して需要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅とアパートが混在しているが、市場は自用目的の取引が主である。比準価格は、類似性の高い事例を採用して試算されており、比準の過程も妥当で信頼性がが高い。一方、アパートを想定した収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。収益性よりも居住性を重視する住宅地域なので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であるが、住環境と地勢は劣る。、複数の大学が周辺に立地しており、賃貸アパートの需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層住宅地域で、容積率が高く駅徒歩圏であるため、賃貸物件の立地条件としては悪くないが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は類似地域における取引事例から査定しており、比準の過程も妥当である。市場は自用目的の需要が中心なので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

向ヶ丘遊園駅徒歩圏にあり、小規模な建物が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動はない。地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価はおおむね強含みの動向と予測する。

価格決定の理由

小規模画地が多く、周辺には賃貸アパ−トも介在するが、最寄り駅からやや距離があり、純粋に収益性だけで賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣る地域であるが、住環境は良好な地域であり、地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心にアパートも見られるものの、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

狛江駅に近接する近隣商業地域であり、交通接近条件も良好であるため需要は高く、地価はやや上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅前商業地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗事務所ビルを新たに建築する事を想定して試算されているが、想定要素が多くやや規範性に欠けると思料される。したがって、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。