神奈川県川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番(宿河原駅・登戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


284,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番(神奈川県川崎市多摩区宿河原２−２０−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番
住居表示宿河原２−２０−２４
価格284,000円/㎡
交通施設、距離向ヶ丘遊園、700m
地積211㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンションと一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水堅太氏による調査レポート

不動産鑑定士清水堅太
価格284,000円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準地の位置、環境等は標準的。代替競争関係にある不動産との優位性は接道方位が西であること。その他変動要因はない。
地域要因住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。環境良好で供給少なく底堅い需要があることから、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域。従来から土地供給が少ないエリアで需要は旺盛。地域要因に特段の変動はなく、画地規模の大きい土地については不動産事業者による敷地の細分化も緩やかに進行しつつある。
市場の特性同一需給圏は、川崎市多摩区及び隣接区内においてJR南武線及び小田急小田原線を中心とした各駅勢圏内の住宅地域一帯である。主たる需要者は、小規模画地については個人で、一定規模以上の画地であれば建売分譲業者が中心となる。一部賃貸アパートやマンション等の収益物件用地として取得する業者や投資家等も考えられる。需要の中心は個人としては一次取得者層であり、需要の中心となる価格帯は、土地で3，000万円台、新築建売で4，000万円台。
一般的要因企業による設備投資や個人消費が伸び悩む中、雇用や所得環境の改善、各種政策の効果もあって、このところ緩やかな景気回復基調が続いている。

武井美重子氏による調査レポート

不動産鑑定士武井美重子
価格283,000円/㎡
個別的要因西方位でやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因3駅への交通利便性が良好な住宅地であり、また細分化が可能なため従来からマンション業者、建売業者が競合して、取引は活発である。
地域要因の将来予測駅接近性に優れた住宅地として発展するものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏はJR南武線「久地駅」∼「登戸駅」及び小田急小田原線「向ヶ丘遊園駅」等から徒歩圏内の住宅地域である。マンション等の建設や建売販売を目的として開発適地を探索する不動産業者が参入しているが、最終需要者は小規模建売住宅を購入する一次取得者が多い。一次取得者の需要の中心となる価格帯は、新築建売で4，000万円台である。
一般的要因区内の人口は、概ね横這い∼微増である。高齢化率は市全体とほぼ同じである。土地取引件数はやや減少傾向である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度614929
北緯 139度5702155

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宿河原駅(地価相場 275,000円/㎡)登戸駅(地価相場 282,500円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)和泉多摩川駅(地価相場 300,500円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)狛江駅(地価相場 299,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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