地域要因

住環境が良好で、宅地需要が堅調な住宅地域。高値取引の物件も見受けられる。地価は横這いで推移。

地域要因の将来予測

利便性、住環境の良好な地域で、今後も一般住宅、アパート混在地としての環境を維持していくと予測。人気の高い地域で宅地需要は安定しており、地価は横這いで推移している。

価格決定の理由

一般住宅を中心にアパート等も多数立地する住宅地域で、住環境、利便性から収益が見込める地域であるが、居住環境を重視する住宅地域であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は標準地と規範性の高いひたちなか市の住宅地事例を採用のうえ求めているので、市場性を反映しており、信頼性は高いと判断できる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性はやや劣るが、区画整然とした分譲住宅地域であり変化は見られないが、地価は継続下落により底値感が出つつある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であることから、現状の住環境を維持して推移するものと予測する。継続下落により値ごろ感が出ており、地価は横ばい傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には一部アパート等も見られるが、遊休地利用によるものであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性より居住快適性が重視され、賃貸用建物の建設を目的とした取引はほとんどなく、自己利用を前提とした取引が中心である。以上のことから比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅の集積度が低い農村部では宅地需要は少なく、需要者は地縁を有する者等に限定される傾向がある。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内のため規制も厳しく宅地需要は弱い。地価は下落傾向が続くと予測する。地域要因に格別の変動は無く、当分の間現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

投資用不動産に対する開発規制が強い市街化調整区域内に対象標準地は位置し、自己使用の住宅が大半を占めていることから、本件では収益還元法の適用を見送った。1手法のみの適用にとどまったが、取引事例比較法は類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており、信頼性は高い。以上から、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

区画整理済の住環境と中心市街地や大島公園への接近性、利便性に恵まれた住宅地域で人気があり、地価下落率も微減から概ね横這いで推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は閑静な住環境を維持するものと予測する。今後の地価は微減から概ね横這いで推移するものと思料する。

価格決定の理由

共同住宅等も見られるものの、戸建住宅中心の住宅地域で収益性よりも居住の快適性、利便性に着目した自己利用目的の取引が大半を占めている。従って、土地価格に見合った家賃を徴収できず低位に求められた収益価格は参考にとどめ、現実の市場を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成しており、需給関係は安定的で地価の下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

取引事例は代替性の高い事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。地域内にはアパート等の収益物件はなく、賃貸より自己使用目的の取引が中心であり収益性より居住の快適性を重視する住宅地域である。よって、収益価格は参考に留め、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性はやや劣るが、区画整然とした分譲住宅地域であり、周囲の道路整備の進捗により需要が高まり底値感が出つつある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であることから、現状の住環境を維持して推移するものと予測する。継続下落による底値感が出つつあり、地価は横這い傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には一部アパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域であり、収益性より居住快適性が重視され、取引にあたっては自用目的の取引が主流である。以上のことから比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線市道沿いの商業地域であるが、顧客流失傾向は続いており、地価は下落率縮小するも継続して下落している。

地域要因の将来予測

中低層事務所ビル・店舗等が連たんする商業地域であり、特に発展要因もないことから商況は衰退傾向で推移するものと予測する。商業収益性が低調なことにより商業地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

採用した事例はひたちなか市内の商業地のものであり、地域格差が大きくなったものもあるが要因格差を適切に反映させた結果であり、比準価格の精度は高い。一方近隣地域内は中低層事務所ビル・店舗等が建ち並ぶ幹線市道沿いの商業地域であり、取引は自用目的の取引が主であるものの、価格決定に当っては商業地としての収益性が検討されることから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

昭和通りの背後に位置し、利便性は比較的良好であるが、造成の品等にやや劣り競争力は弱い。

地域要因の将来予測

勝田駅の東方、低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比較的熟成した住宅地域が形成されており、地域内に特段の変動要因は見受けられない。今後も暫くは現状のまま推移していくものと予測される地域である。

価格決定の理由

比準価格は、周辺地域に存する取引事例を採用して算定した。利便性の良好な地域であるため、アパートなどの収益物件も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に算定された。快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が主体であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗等も混在する住宅地で、地域要因に格別の変動は見られないが、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

国道349号沿いにあり住宅主体に一部店舗等が見られる在来の住宅地域である。需要の中心は新興の住宅地域に移行しつつあり、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は旧道沿いの在来住宅地域で、自用の専用住宅のほか事務所等も見られる。アパート等の収益物件は少ない。居住の快適性を主たる選好指標とする住宅地であり、菅谷及び竹ノ内地内で生起した取引事例から求められた比準価格は実証的で説得力を有する。以上、代表標準地との検討を踏まえ、規範性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

周辺に農地等が広がる住宅地域である。地区外からの需要は弱く、地価の弱含みは続いている。

価格決定の理由

取引事例は代替性の高い事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。地域内にはアパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸より自己使用目的の取引が中心であり収益性より居住の快適性を重視する住宅地域である。よって、収益価格は参考に留め、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農地も残る地域であり、近年特に変化が無いことから、今後も大きな変化は予測されない。地価下落率は、縮小傾向となっている。

地域要因の将来予測

郊外の農地が残る地域であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と距離的に近い取引事例を中心に収集選択し、適正に試算している。地域格差率が小さい事例を採用しており、市場性を反映していると思われる。自己用中心の地域であり、貸家に対する需要がほとんどなく、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用していない。標準地は、快適性を重視するほか自用の需要が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成しており、需給関係は安定的で地価の下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

取引事例は代替性の高い事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。地域内にはアパート等の収益物件も混在するものの、賃貸より自己使用目的の取引が中心であり収益性より居住の快適性を重視する住宅地域である。よって、収益価格は参考に留め、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境が良好で、宅地需要は回復。地価は微減から下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性、住環境が良好な一般住宅を中心とする住宅地域。地価下落傾向により優良住宅地域においても地価水準に割安感が生じている。宅地需要は景気好転の期待感から回復傾向にあり、地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

一般住宅を中心にアパート等も介在する住宅地域。住環境、利便性から収益が見込める地域であるが、居住環境を重視する住宅地域であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は標準地と規範性の高いひたちなか市の住宅地事例を採用のうえ求めているので、市場性を反映しており、信頼性の高い価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新光町の郊外型店舗への顧客流出が続いているが、昭和通り沿いにおいて一部で新規出店需要が見られるなど需要の減少に歯止めがかかりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、昭和通り沿いに低層店舗、中層店舗兼事務所ビル等が連たんする路線商業地域であり、需要者の多くは自己用店舗・事務所としての営業形態が中心となる。一方、貸店舗等に対する賃貸需要は認められるものの、土地取得を伴う不動産投資はほとんど見られない。よって、商業地取引の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。