茨城県ひたちなか市大字稲田字今鹿島１４５５番９(佐和駅・下菅谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,400円

2017年01月01日に行った茨城県ひたちなか市大字稲田字今鹿島１４５５番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,400円/㎡としました。

茨城県ひたちなか市大字稲田字今鹿島１４５５番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県ひたちなか市大字稲田字今鹿島１４５５番９
住居表示 
価格24,400円/㎡
交通施設、距離佐和、2,800m
地積203㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、事業所等が混在する県道背後の住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島寛和氏による調査レポート

不動産鑑定士中島寛和
価格24,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因中小事業所等用途混在や小学校への接近性等、住環境面での不利性が認められるが、市場の特性に関して特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測周囲には営業所、事業所等も見られる準工業地域内の住宅地域で、当面は住居系と事業系の用途混在の状態を維持するものと予測する。長年の地価下落で値頃感が出ており、地価は微減傾向で推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市内のJR「佐和」駅駅勢圏の住宅地域を中心に那珂市の一部を含む圏域。主たる需要者としては、ひたちなか市、那珂市内に居住する30∼40代のサラリーマン、公務員等が中心である。長年続いた地価下落による値頃感から地価変動率は逓減傾向から横這いに向かいつつある。土地は60坪程度で500万円前後、新築戸建で1，800∼2，300万円前後が需要の中心をしめる。
一般的要因人手不足感から雇用環境に改善傾向が続くほか、マイナス金利等の政策による良好な資金調達環境が住宅市場を下支えしている。

佐藤実氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤実
価格24,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因那珂市寄りに位置する既成住宅地域であり、住環境・利便性が劣る。新規分譲住宅地と比較して競争力は劣るため地価は弱含みである。
地域要因の将来予測国道6号線西側に位置する既成住宅地域であり、周辺には事業所等も見られる。街路条件、利便性が劣るため、宅地需要は少なく当面地価は下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市を中心に那珂市の一部を含む住宅地域である。需要者の中心はひたちなか市及び那珂市に居住する30∼40代の一次取得者が中心となる。街路条件が劣る既成住宅地域であることから選好性は低く、当該地域に対する需要は低調である。需要の中心価格帯は土地総額で500∼600万円程度、土地建物総額で2000万円前後となっている。
一般的要因これまでの地価下落と景気回復から値頃感が出てきたため住環境良好な住宅地を中心に横ばい傾向が広まりつつある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4328134
北緯 140度5271243

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐和駅(地価相場 32,200円/㎡)下菅谷駅(地価相場 31,500円/㎡)中菅谷駅(地価相場 28,150円/㎡)後台駅(地価相場 31,750円/㎡)上菅谷駅(地価相場 26,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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