茨城県ひたちなか市東大島１丁目１８番１１(勝田駅・日工前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


50,000円

2016年01月01日に行った茨城県ひたちなか市東大島１丁目１８番１１(茨城県ひたちなか市東大島１−１８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

茨城県ひたちなか市東大島１丁目１８番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県ひたちなか市東大島１丁目１８番１１
住居表示東大島１−１８−５
価格50,000円/㎡
交通施設、距離勝田、900m
地積202㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北西15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線市道沿いの商業地域であるが、顧客流失傾向は続いており、地価は下落率縮小するも継続して下落している。
地域要因の将来予測中低層事務所ビル・店舗等が連たんする商業地域であり、特に発展要因もないことから商況は衰退傾向で推移するものと予測する。商業収益性が低調なことにより商業地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市の商業地域のほぼ全域であり、特に旧勝田地区の商業地域との代替性が強い。需要者は地場の個人事業者及び中小規模法人が中心である。地域経済は回復感が弱く、かつ郊外型の大規模商業施設への顧客流失による業績不振から店舗の閉店・事務所の撤退等による供給圧力が強く、市場では供給過多の状態が続いている。需要の中心となる価格帯は土地の画地規模が多様なことから見いだせない。
一般的要因ひたちなか市の人口は微増、住宅着工件数は横這い、雇用・所得環境の改善傾向から個人消費・住宅投資は回復気味であるが、設備投資は低調である。

中島寛和氏による調査レポート

不動産鑑定士中島寛和
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因市場の特性に関して特段の変動要因はないが、背後住宅地の地価の底打ち感から地価下落率も逓減から横這いに向かいつつある。
地域要因の将来予測幹線市道1級12号線沿いの近隣型と路線型の性格を併せ持つ商業地域であり、今後も当面は現状を維持するものと思料する。背後住宅地の地価の底打ち感が鮮明でバランス的にも地価は逓減から横這いに向かいつつある。
市場の特性同一需給圏は、ひたちなか市及び周辺市町村内の幹線道路沿い商業地域を主体として近隣型商業地域及び普通商業地域に及ぶ。典型的な需要者としてはひたちなか市内の飲食、物販、サービス業を営む個人事業者又は中小の法人事業者が想定される。市内では大型店舗の占める割合が極めて高く既存の中小店舗は苦戦が続く。取引件数が少なく画地規模も一律でなく総額面での中心的価格帯を特定し難いが単価については16∼17万円／坪程度が目安と考えられる。
一般的要因新光町で大型店の出店がさらに進み、市全体のうち大型商業施設の床面積の割合が3／4超と極めて高く既存の中小店舗は苦戦が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4009922
北緯 140度528849

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

勝田駅(地価相場 45,700円/㎡)日工前駅(地価相場 47,200円/㎡)金上駅(地価相場 47,350円/㎡)佐和駅(地価相場 32,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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