地域要因

新興性の高い地域で広範囲からの引き合いが期待でき、高値取引も多く、地価は強含みで推移。

地域要因の将来予測

居住性と利便性を兼ね備えた低層住宅地として熟成していくものと予測される。周辺の基盤整備も鋭意進捗中であることを考慮すると、地価は当面やや強含みと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の居住環境良好な住宅団地であるが、一部アパートも見られる。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格はひたち野うしく駅のほか牛久駅徒歩圏の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス便となる市街地はずれの住宅団地にあるため競争力に劣る。ただし底値圏に近づきつつあり、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

駅接近性等に劣る古くからの住宅団地で、今後とも現状のままで維持するものと予測する。選別化傾向の中で古い住宅団地の需要は弱く、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅団地内にあるが、建築協定によりアパートの建築が規制されているため収益価格は非適用とした。比準価格は牛久駅を最寄駅とする住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。また需要者は居住の快適性を重視する自用目的の取引が主体になるので、信頼性のある比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

牛久駅の北東方に位置する新興住宅地域である。住環境は良好であるが、ひたち野うしく地区の分譲地との関係では劣後している状況である。

地域要因の将来予測

幹線道路背後に位置する住宅地として熟成が進んでいる。住環境も良好であり、一定以上の需要があるものと思われる。今後、特段の地域要因変動もないと見込まれ、当分の間、現状のまま推移するものと思量する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格および収益価格を得た。当該地域では自用地の取得を目的とした取引が大半であるため、利便性等が価格形成に大きな影響をおよぼしている。当該地域は比較的区画整然とした住宅地域であり、自己用住宅需要者に対し一定以上の訴求力が認められる。以上から価格判定にあたっては主たる需要者の視点に立ち、実証的な価格である比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡も留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する区画整理地や周囲の新規分譲地の売行きは順調で、当該地域の需要も認められ、地価は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が中心の区画整然とした住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。地価は横這いで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、規範性の高い取引事例を採用し住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

路線商業地間の競合が広域的に進行するも近隣地域周辺の商業集積度は比較的高く、地価は下げ止まり傾向が伺える。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

各種沿道型店舗を中心に、路線商業地として熟成度が高く、将来的にも当面は現状維持で推移するものと予測されるが、取引は売買よりも事業用定借方式が主流である。

価格決定の理由

近隣地域は各種沿道型店舗を中心に、路線商業地として熟成度が高く、賃貸店舗等の収益物件も見られるが、投資目的の需要者の参入は稀で、自用目的での取引が支配的である。また、本件では、同一需給圏内の類似地域より、特段の事情補正を必要としない5事例を採用したが、商業地にあっては、収益性も有力な指標となり得る。よって、比準価格を重視しつつも、収益価格をも十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件は劣るが、駅に近く利便性が良好な住宅地域であり、市況が回復傾向にあるなかで需給は改善しつつあり、地価はほぼ安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は駅に近い利便性が良好な住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。近隣地域の需要は回復傾向にあり、今後の地価水準は概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域においてアパート等の収益物件も見受けられるが、取引の中心は自己利用目的であり、取引事例比較法による比準価格は規範性を有する複数の取引事例から得られた実証的な価格であり市場性を反映し、その精度は高いものと判断される。近隣地域は居住の快適性と利便性が重視される既成住宅地域であることから、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内の各幹線道路沿いの路線商業地域の成熟に伴い、近隣地域の相対的地位が低下し、地価は弱含みの状況が続いている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。郊外型の大型商業施設への顧客流出により、商業収益力は低下し、地価は弱含みの状況が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いに形成された従来からの路線商業地域であり、需要者の多くは自己用店舗としての営業形態が中心となる。近隣地域を含む同一路線沿いでは、賃貸物件も散見されるが、賃貸収入を重視した土地取引は少ない。よって、当該市場の特性を鑑み、商業地取引の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

ひたち野うしく駅周辺の住宅地と競合し、需要は若干弱含み傾向。地域要因の著しい変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上、2試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。近隣地域内には収益物件も散見されるが、主たる需要者は居住用の自己使用不動産としての利用が大半を占めることを考慮し、より取引当事者の属性を反映した比準価格を採用して、賃貸市場の成熟度を反映して相対的に低位に試算された収益価格は採用せず、代表標準地との検討をふまえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価の値頃感と平成25年春に徒歩圏ではないが周辺に大型商業施設が開店したことで利便性が向上し、需要には底堅さが認められる。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で居住環境はほぼ熟成している。隣接するつくば市に比較して割安感があり、需要は底堅い。地価水準は売り希望物件はまだ残されているが、今後とも横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅建設目的の取引が主流で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集できた。アパート等も混在しているが旧来の地主による建築が主であり、アパート建築目的での土地購入はなく、収益性よりも快適性を重視した取引が主流の地域である。従って比準価格を中心として、他の標準地との均衡の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的新しい住宅地域である。地域要因に変化はないが、値頃感から一部には持ち直しの動きもみられる。よって地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

比較的駅に近いことから、利便性は高いと思量する。付近で新規の宅地供給が続いており供給過剰の感が強い。一方、代替物件との比較において値頃感も出始め、一定の需要に繋がりつつあると思量する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格および収益価格を得た。当該地域においては、自己用住宅の取得を目的とする取引がほとんどであり、快適性や利便性等が価格形成に大きな影響を与えていると思量する。収益価格はアパート等の需要もみられるものの、地価に見合う賃料は期待しにくい。よって市場参加者の視点に立ち、客観的かつ実証的な価格である比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地の価格との均衡にも留意して上記のとおり決定した。

地域要因

接近性、利便性に優れる市内有数の住宅地域として熟成しつつあり、牛久駅圏内であっても、選考性は高く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

整然とした住環境を有する住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。牛久駅周辺では有数の住環境を誇り、需給もあり、地価は概ね堅調に推移すると思料される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域である。また収益物件としてアパートも見られるが、賃料の低迷等を反映して、低位に試算された。一方、信頼性が高い取引事例を収集し得たため、比準価格により規範性があるものと判断した。したがって、本件は比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。