茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５(ひたち野うしく駅・荒川沖駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


72,100円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,100円/㎡としました。

茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５
住居表示 
価格72,100円/㎡
交通施設、距離ひたち野うしく、570m
地積217㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が増えつつある区画整理後の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤沼宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤沼宏明
価格72,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因新興性の高い地域で広範囲からの引き合いが期待でき、高値取引も多く、地価は強含みで推移。
地域要因の将来予測居住性と利便性を兼ね備えた低層住宅地として熟成していくものと予測される。周辺の基盤整備も鋭意進捗中であることを考慮すると、地価は当面やや強含みと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線「ひたち野うしく」及び「牛久」駅を最寄駅とする普通住宅地域である。需要者の中心は牛久市の居住者となるが、一部つくば市や都心通勤者も見込める。駅周辺の団地開発が熟成段階に入りつつあることで商業施設等も充実し、都内やつくば市に勤務先を持つサラリーマンを対象に需要が増加し建売住宅等の販売が活発化している。土地は60坪程度で1500万円前後、新築の戸建物件は3000万円前後が中心価格帯となっている。
一般的要因①人口増加（6年間3．7％、ひたち野うしく熟成の影響）、②ひたち野うしく新築住宅取引活発、④いずみや牛久店H29．3閉店予定

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格72,000円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因ひたち野うしく駅周辺の宅地取引の中心はひたち野西地区へ移行しつつあり、近隣地域の取引は減少傾向にある。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅中心の低層住宅地で、駅にも近く利便性が高いことから、今後も熟成が進んでいくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線ひたち野うしく駅を最寄駅とする低層住宅地域が存する圏域である。需要者は牛久市及び近郊に居住又は勤務する一次取得者層であり、一部には都心への通勤者も見られ、新興性が高い故に広範囲の需要者からの引き合いが期待できる。駅に近く、周辺には利便施設が整備されており、需要は堅調といえる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1．5千万円前後、土地建物総額で3．5千万円前後と思われる。
一般的要因市内人口は増加傾向にあり、市内各所で道路整備も進んでおり、土地価格も概ね下落幅縮小傾向にある。住環境の良好な地域では地価上昇も見られた。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0107821
北緯 140度1616489

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県土浦市大字大岩田字西秋葉１７５７番茨城県稲敷郡阿見町大字大室字根古屋７１５番２茨城県牛久市上柏田１丁目４６番７茨城県牛久市刈谷町４丁目８９番３茨城県牛久市牛久町字大道東２７９番４茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０

参考：近隣駅の地価相場

ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)荒川沖駅(地価相場 31,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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