茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０(ひたち野うしく駅・牛久駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,600円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,600円/㎡としました。

茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０
住居表示 
価格33,600円/㎡
交通施設、距離牛久、2,500m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格33,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模等も標準的であることや、画地南東で道路に接していること等から、競争力はやや優ると思量する。
地域要因牛久駅の北東方に位置する新興住宅地域である。住環境は良好であるが、ひたち野うしく地区の分譲地との関係では劣後している状況である。
地域要因の将来予測幹線道路背後に位置する住宅地として熟成が進んでいる。住環境も良好であり、一定以上の需要があるものと思われる。今後、特段の地域要因変動もないと見込まれ、当分の間、現状のまま推移するものと思量する。
市場の特性同一需給圏は牛久市およびその周辺市町で常磐線、TX沿線各駅に存する住宅地域である。需要者は30∼40歳代の一次取得者が大半を占めており、周辺で供給されている新規分譲地との競合関係がみられやや劣後している。よって市内中心部に位置する比較的古い住宅団地に対する需要は弱含みであるが、一部では底値感等から従来の地域に再度着目する動きもある。土地は600万円程度、新規戸建は2，500万円前後が上限価格帯であると思量する。
一般的要因人口は増加傾向にあるものの、高齢化も進行している。また市内外で比較的優良な宅地の供給が相次いでおり、地域間競争が激しい。

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格33,600円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因利便性、快適性に優れる大規模区画整理事業地に比較的近接しており、相対的な地位の低下が認められる。
地域要因の将来予測幹線道路背後の住宅地域として熟成が進んでおり、特段の変動要因も見当たらず今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は牛久市及びその隣接市町における住宅地域の圏域で、対象標準地は牛久駅徒歩圏外の低層住宅地域と、特に強い代替関係が成立する。需要者は牛久市及び近郊の居住者（一次及び二次取得者層）と思われるが、牛久市内では、近年、ひたち野うしく駅勢圏の住宅地域の需要が堅調であり、本件圏域内の地域は苦戦している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで5百万円∼6百万円前後、土地建物総額で2千万円前後と思われる。
一般的要因市内人口は増加傾向にあり、市内各所で道路整備も進んでおり、土地価格も概ね下落幅縮小傾向にある。住環境の良好な地域では地価上昇も見られた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9915484
北緯 140度1554974

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県稲敷郡牛久町岡見字天神臺１４４６番１茨城県稲敷郡牛久町大字牛久字富士山３４７５番２４茨城県稲敷郡牛久町大字女化７０５番茨城県稲敷郡牛久町大字柏田字権現山上地１７１６番９２茨城県牛久市上柏田３丁目６６番２茨城県牛久市上柏田４丁目１６番１３茨城県牛久市上柏田４丁目１番７茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７茨城県牛久市牛久町字大流３０１０番１５茨城県牛久市柏田町字河原代原３６１３番７４７茨城県牛久市中央一丁目６番１４茨城県牛久市栄町４丁目６２番２茨城県牛久市柏田町字七軒１０３８番４茨城県牛久市東猯穴町字おかは１１１２番２茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外茨城県牛久市栄町３丁目５０番茨城県牛久市中央５丁目１１番４茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０

参考：近隣駅の地価相場

ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード