茨城県牛久市さくら台１丁目４８番１６(ひたち野うしく駅・荒川沖駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,400円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市さくら台１丁目４８番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,400円/㎡としました。

茨城県牛久市さくら台１丁目４８番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市さくら台１丁目４８番１６
住居表示 
価格33,400円/㎡
交通施設、距離牛久、2,500m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤沼宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤沼宏明
価格33,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因バス便となる市街地はずれの住宅団地にあるため競争力に劣る。ただし底値圏に近づきつつあり、地価は弱含みで推移。
地域要因の将来予測駅接近性等に劣る古くからの住宅団地で、今後とも現状のままで維持するものと予測する。選別化傾向の中で古い住宅団地の需要は弱く、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線を中心に、概ね牛久市及びその周辺市町村における普通住宅地域である。需要者の中心は牛久市の居住者となるが、周辺市町村からも需要がある。牛久駅徒歩圏内においては利便性良好から稀少性があって需要は底堅いが、バス便地域になると古い造成住宅団地が主体となるため需要減退で競争力は低下する。中古物件の取引が主流であるが、土地は50坪程度で550万円前後、新築の戸建物件は2000万円前後が中心価格帯となる。
一般的要因①人口増加（6年間3．7％、ひたち野うしく熟成の影響）、②ひたち野うしく新築住宅取引活発、④いずみや牛久店H29．3閉店予定

安智範氏による調査レポート

不動産鑑定士安智範
価格33,400円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない。
地域要因郊外に存する既存の住宅団地であり、駅接近性に劣る等、やや競争力は低い。継続した地価下落から、底値感が出始め、小幅な下落で推移している。
地域要因の将来予測郊外に位置する戸建住宅中心の住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持して推移するもの予測する。古い住宅団地であり需要は低調であるが、継続的な地価下落により地価は底値になりつつあると思料する。
市場の特性同一需給圏は牛久市内の戸建住宅を中心とする住宅地域と判定した。需要者は市内に居住する30∼40代の一次取得者が中心である。古い住宅団地であるため、新規の宅地供給は少なく中古住宅の売買が多い。当該エリアの住宅地は、交通・接近条件等が劣るため市場競争力が弱いが、底値感が出てきたため下落幅は縮小している。中古物件の取引が主流であるが、土地は165㎡程度で600万円前後、新築の戸建物件は2，000万円前後が中心価格帯となる。
一般的要因牛久市の人口は増加傾向で推移している。土地取引件数は概ね横ばいで推移しており、一部で需要回復の動きもみられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0107821
北緯 140度1616489

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県土浦市大字大岩田字西秋葉１７５７番茨城県稲敷郡阿見町大字大室字根古屋７１５番２茨城県稲敷郡牛久町大字柏田字河原代原３６１１番３９４茨城県牛久市刈谷町４丁目８９番３茨城県牛久市牛久町字大道東２７９番４茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０

参考：近隣駅の地価相場

ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)荒川沖駅(地価相場 31,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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