茨城県土浦市乙戸南２丁目１９２番１(荒川沖駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,700円
2017年01月01日に行った茨城県土浦市乙戸南２丁目１９２番１(茨城県土浦市乙戸南２−１９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県土浦市乙戸南２丁目１９２番１ |
| 住居表示 | 乙戸南２−１９−１６ |
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 荒川沖、2,200m |
| 地積 | 235㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 空地もやや見られる区画整理された一般住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石上康夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石上康夫 |
|---|---|
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 地価の値頃感と平成25年春に徒歩圏ではないが周辺に大型商業施設が開店したことで利便性が向上し、需要には底堅さが認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした住宅地域で居住環境はほぼ熟成している。隣接するつくば市に比較して割安感があり、需要は底堅い。地価水準は売り希望物件はまだ残されているが、今後とも横ばいで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線荒川沖駅とひたち野うしく駅を最寄り駅とする土浦市、牛久市及びつくば市郊外の分譲住宅地域である。需要者の中心は地縁・血縁関係を有する第一次取得者で、購入に当たっては駅への接近性より環境と価格を重視する傾向がある。需要は安定しており、需要の中心となる価格帯は土地で総額700∼800万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 低金利政策と値頃感から駅徒歩圏の住宅地の需要は底堅く地価も安定しているが、郊外の住宅地域は需要不足から地価はやや弱含みである。 |
長島理氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長島理 |
|---|---|
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | つくば市に近い区画整理済みの住宅地域であり、需要はほぼ安定的で、地価は横這い傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は空地も残るが低層住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。特に大きな変動要因はみられない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線荒川沖駅、ひたち野うしく駅を最寄とする概ね土浦市、牛久市、つくば市の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市の30才代後半の賃貸住宅住まいの一次取得者である。近隣地域周辺は空地もみられるがつくば市寄りで幹線街路との連絡性も良好で生活利便性は高い。土地は700∼800万円程度、新築の戸建物件は2，300万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 土浦市人口は微減傾向、新設住宅着工戸数で持家はほぼ横這いで推移、土浦駅前商業地の空洞化 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0298518 北緯 140度1476633 |
参考：該当物件周辺マップ
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茨城県土浦市大字乙戸字沖道添７８７番１の一部茨城県土浦市大和町３０２３番１３茨城県土浦市荒川沖西１丁目５３２番５茨城県土浦市桜町３丁目３３０９番２茨城県土浦市中村南５丁目１９７７番７２茨城県つくば市松代５丁目２番２５
参考：近隣駅の地価相場
荒川沖駅(地価相場 31,450円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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