茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外(牛久駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,900円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
住居表示 
価格46,900円/㎡
交通施設、距離牛久、1,800m
地積1,311㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
前面道路の状況南東12.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安智範氏による調査レポート

不動産鑑定士安智範
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない。
地域要因市内の各幹線道路沿いの路線商業地域の成熟に伴い、近隣地域の相対的地位が低下し、地価は弱含みの状況が続いている。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの路線商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。郊外型の大型商業施設への顧客流出により、商業収益力は低下し、地価は弱含みの状況が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は牛久市を中心に県南地域に位置する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、牛久市を商圏とする地元事業者から全国展開する企業まで幅広い需要が見込まれる。交通量の多い国道沿いの路線商業地域であるが、郊外型の大型商業施設への顧客流出により、収益性が低下し、路線商業地域としての衰退が見られる。商業地取引が少なく、また土地の取引価格は出店者の収益力に大きく左右されるため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因景気は回復傾向にあるものの、先行き不透明感は依然として残っている。物件取得には慎重となっており、立地の選別化が進んでいる。

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格47,000円/㎡
個別的要因地域内において客足の流動性等は中庸で、概ね標準的な競争力を有しており、個別的要因の変動は特に見受けられない。
地域要因国道6号線沿いの既成の商業地域で、地域要因に大きな変動はないが、新興路線商業施設等との比較で競争力は高くなく、地価は依然として弱含み。
地域要因の将来予測国道6号線沿いの既成の商業地域であり、各所に見られる新興路線商業施設等との比較で競争力は高くなく、衰退傾向が伺える。
市場の特性同一需給圏は牛久市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と把握。需要者は、県内小売・流通業者に加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用定借が主流で、土地取引は少ない。国道6号線沿いの既成の商業地域であり、各所に見られる新興路線商業施設等との比較で競争力は高くなく、地価は依然として弱含み。なお、取引規模がまちまちで、総額での中心価格は把握しにくい。
一般的要因ひたち野牛久駅周辺熟成。郊外大型商業施設へ顧客流出。路線商業地間の競合が広域的に進行。既成商業地の地盤沈下・空洞化が進行。取得需要低迷。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9904956
北緯 140度140488

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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