茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６(牛久駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,000円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,000円/㎡としました。

茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
住居表示 
価格64,000円/㎡
交通施設、距離牛久、200m
地積762㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗スーパーが混在する国道沿いの商業地域
前面道路の状況東17.0m国道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤沼宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤沼宏明
価格64,000円/㎡
個別的要因角地で出入りの利便性等に優れるが、台形については選好性に大きな影響はない。なお、個別的要因の変動は認められない。
地域要因駅近接の国道沿いの商業地であるが、西口や郊外路線に顧客が流出している現状等を考慮すると、当面地価は下落傾向で推移。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線及びTX沿線の駅周辺の商業地域で、概ね牛久市のほか龍ケ崎市、取手市、守谷市等の県南部を含む圏域である。需要者は金融機関のほか地元事業所や個人店舗等が中心で多様化傾向にある。駅に近い商業地であるが、地域経済の低迷のほか慢性的交通渋滞の影響もあって空洞化が進行し業務需要は低迷したままとなっている。現状では取引自体が少ないため需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価及び総額は妥当と判断される。
一般的要因①人口増加（6年間3．7％、ひたち野うしく熟成の影響）、②ひたち野うしく新築住宅取引活発、④いずみや牛久店H29．3閉店予定

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格64,000円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因駅西口に近接する国道沿いの既存商業地域であり、ロードサイド型の大型店舗に顧客を奪われ、繁華性が減退し、需要は弱含みとなっている。
市場の特性同一需給圏は茨城県の南部及び西部における広幅員道路沿いに形成された商業地の圏域で、近隣地域は鉄道駅に近接する商業地と特に強い代替関係が成立する。需要者は店舗経営者等であるものと思われるが、既存の地主による建物建築がほとんどであって、投資家等による新規取得の需要は低調である。商業用地の取引はその件数も少なく、需要の中心価格帯の把握は困難な状況にあるが、単価で概ね18∼25万円／坪程度であるものと思われる。
一般的要因市内人口は増加しているが、商業地の購入需要は極めて少なく、売り物件の市場滞在期間は長期化する傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9799136
北緯 140度1327198

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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